Bail de colocation : bail unique ou baux individuels, et la clause de solidarité

Un bail de colocation prend l’une de deux formes : un bail unique signé par tous les colocataires, ou un bail par colocataire. Seul le bail unique peut contenir une clause de solidarité, qui rend chaque colocataire et sa caution redevables de la totalité du loyer, pas seulement de leur part. Quand l’un d’eux part, sa solidarité s’arrête à la fin de son préavis si un remplaçant figure au bail, et au plus tard six mois après sinon. Ce choix décide de ce que vous pourrez réclamer, et à qui, le jour où une part manque.

Bail colocation : bail unique ou baux individuels

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale », formalisée « par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats ». Un bail signé au départ par deux époux ou deux partenaires de pacs, et eux seuls, n’en est pas une.

Le bail unique suit le contrat type du décret du 29 mai 2015, dont les modèles ont été réécrits pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Les colocations à plusieurs contrats en sont exclues : chaque bail individuel se rédige sans modèle officiel, en désignant la chambre louée et les parties communes (service-public F34661).

Critère	Bail unique	Un bail par colocataire
Qui signe	Tous les colocataires, sur le même bail	Chaque colocataire, sur son propre bail
Clause de solidarité	Possible : chacun peut devoir tout le loyer	Sans objet : chacun ne doit que son loyer
Contrat type	Obligatoire	Ne s’applique pas
Surface	Les règles de décence, appréciées sur le logement	Au moins 9 m² et 20 m³ par chambre, en plus de la décence
Dépôt de garantie	Un seul, rendu quand le dernier colocataire part	Un par bail, rendu à chacun à son départ
État des lieux	Un seul, signé par tous	Un par colocataire
Départ d’un colocataire	Le bail continue avec ceux qui restent	Son bail prend fin, vous choisissez seul le suivant
Caution	L’acte nomme le colocataire dont le départ libère le garant	Un acte par bail, comme pour une location seule

Contre l’impayé, le bail unique avec clause de solidarité protège mieux : si un colocataire cesse de payer, vous réclamez sa part aux autres ou à leurs cautions. Les baux individuels simplifient les départs, mais une chambre vide ne rapporte rien.

Deux cas orientent le choix. Avec Visale, à partir de trois colocataires, service-public recommande un bail par colocataire et une demande chacun (service-public F33453) ; le détail est dans le guide de la garantie Visale. Et un bail mobilité « ne peut pas comporter de clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions » (service-public F34759).

Ce que la clause de solidarité vous apporte, et sa limite de six mois

La solidarité s’écrit : le contrat type la prévoit « le cas échéant », dans sa section VII. Sans clause, chaque colocataire et sa caution ne doivent que leur part du loyer et des charges (service-public F34661). Avec elle, « chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues » (service-public F31267).

Prenons quatre colocataires et 1 600 € de loyer charges comprises. L’un cesse de verser ses 400 €. Avec la clause, vous pouvez réclamer ces 400 € à n’importe lequel des trois autres, ou à la caution de l’un d’eux, et si plus personne ne paie, chacun peut se voir réclamer les 1 600 €. Sans elle, vous ne pouvez poursuivre que le défaillant et son garant, pour ses 400 €.

La limite est au VI de l’article 8-1. Quand un colocataire donne congé, sa solidarité et celle de sa caution « prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail ». Puis : « A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » La date d’effet du congé, c’est la fin du préavis. En pratique :

• un colocataire parti sans remplaçant répond encore des impayés des autres pendant six mois après la fin de son préavis, puis plus du tout ;
• si un remplaçant figure au bail à la fin du préavis, le sortant est libéré à cette date ;
• si le remplaçant n’entre au bail qu’après, mais avant les six mois, le texte lu à la lettre (les deux conditions réunies) libère le sortant le jour de cette entrée.

Les sommes dues pendant la période couverte restent réclamables trois ans, même au colocataire parti (service-public F2044). Les dettes nées ensuite ne concernent plus que ceux qui restent et leurs cautions.

Caution solidaire en colocation : ce que chaque acte doit dire

L’article 8-1 pose une condition propre à la colocation : l’acte de cautionnement « identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution ». Un garant peut s’engager pour un colocataire ou pour plusieurs, rappelle l’ANIL (qui informe, sans valeur de loi), mais l’acte nomme toujours ce colocataire-là. Sinon, il est nul et vous perdez la garantie.

Avec la solidarité, la caution d’un colocataire peut devoir tout le loyer, mais jamais plus que le plafond qu’elle écrit elle-même, « en toutes lettres et en chiffres » (article 2297 du code civil). Un plafond calculé sur une seule part ne couvre pas le loyer entier. Fixez aussi une durée : sans elle, l’article 22-1 de la loi de 1989 permet à la caution de « le résilier unilatéralement », avec effet au terme du bail en cours.

Le même article interdit, « à peine de nullité », de demander un cautionnement quand vous avez souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire, « sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». Avec une assurance loyers impayés, ne demandez donc de garant que si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. Pour une colocation mixte, le texte ne dit pas si l’exception joue : le plus prudent est de ne demander de garant qu’au colocataire étudiant ou apprenti.

Nous ne fournissons pas d’acte de cautionnement à télécharger : ses règles ont changé en 2018 puis en 2022, et un modèle figé devient faux le jour où le texte change. La page sur l’acte de cautionnement indique où en obtenir un à jour, gratuitement, et prépare le message au garant. En colocation, vérifiez en plus que l’acte nomme le colocataire garanti.

Quand un colocataire part et qu’un autre arrive

En bail unique, un colocataire peut donner congé seul : « Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat », résume l’ANIL. Accusez réception et notez la fin de son préavis avec une réponse au préavis : c’est de cette date que partent les six mois.

Pour que le remplaçant « figure au bail », faites signer un avenant par vous, par lui et par ceux qui restent, en l’y soumettant à la clause de solidarité. Examinez son dossier comme celui de tout candidat, avec la même liste de pièces (service-public F1169), et demandez un nouvel acte de caution qui le nomme. Service-public ajoute qu’il peut demander un avenant à l’état des lieux d’entrée (F34661) : proposez-le, c’est à lui que sera comparée la sortie.

Avec des baux individuels, l’engagement du colocataire et celui de sa caution prennent fin à l’issue de son préavis (service-public F31267). Vous choisissez le suivant sans l’accord des autres et signez avec lui un nouveau bail, avec son propre état des lieux.

Le dépôt de garantie au départ d’un colocataire

Plafond et délais sont ceux de toute location : un mois de loyer hors charges en vide, deux en meublé, rendu un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon (service-public F31269).

En bail unique, la loi ne règle pas la part de celui qui part avant les autres. Service-public la lit ainsi : il ne la réclame pas au bailleur, il la règle avec ceux qui restent, et le dépôt est rendu quand tous sont partis et ont rendu les clés (F34661). L’ANIL dit de même : restitution « au départ du dernier des colocataires ». Écrivez-le dans l’avenant qui fait entrer le remplaçant, pour que personne ne vous réclame cette part en cours de bail.

Avec des baux individuels, chaque dépôt se rend à son titulaire, selon son propre état des lieux. Pour les retenues, le courrier de restitution du dépôt de garantie prévoit une ligne par réparation, avec son justificatif.

Surface, loyer, charges : les règles propres à la colocation

La surface. Avec plusieurs baux, la colocation « constitue une division du logement », et les locaux privatifs doivent faire au moins 9 m² et 20 m³ (article 8-1, II), pièces communes non comprises (service-public F2042). Avec un bail unique, ce sont les règles de décence ordinaires : une pièce principale d’au moins 9 m² sous 2,20 m de plafond, ou de 20 m³. Pour l’aide au logement, il faut au moins 16 m² pour deux colocataires, plus 9 m² par colocataire supplémentaire (même fiche), et la Caf demande une attestation par colocataire (le guide de l’attestation de loyer pour la Caf).

Le loyer. Là où l’encadrement des loyers s’applique, « le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires » ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement (article 140 de la loi ELAN), et l’article 8-1, II pose la même limite pour les baux individuels. Louer à la chambre ne contourne pas l’encadrement des loyers à Paris.

Les charges. Vous pouvez choisir des provisions régularisées chaque année, ou un forfait versé avec le loyer, « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure », révisable chaque année comme le loyer et sans être « manifestement disproportionné » (article 8-1, V). Le détail est dans la page sur la régularisation des charges.

L’assurance. Le bail peut prévoir que vous souscrivez « une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires » (article 8-1, IV).

Choisir des colocataires

Chaque colocataire fournit les pièces de la liste fixée par décret, chaque garant celles de la liste prévue pour les cautions, et vous ne pouvez rien exiger d’autre (service-public F1169). Avec une clause de solidarité, le Défenseur des droits estime que les ressources peuvent être appréciées « sur chacun des locataires pris individuellement » sans que ce soit en soi une discrimination (c’est son analyse, pas un texte de loi). Avec des baux individuels, c’est sa part que les revenus de chacun doivent couvrir. Le calcul est dans le guide du revenu à exiger d’un locataire.

La composition du groupe n’est jamais un critère : la situation de famille, le sexe ou l’origine font partie des critères de discrimination interdits (service-public F14750). Un groupe écarté reçoit une seule réponse, adressée à tous, comme dans le refus de candidature en colocation.

→Classer les candidatures de votre colocation par solvabilité : voir Locaperle en action.