Trêve hivernale : ce que le bailleur peut encore faire pendant l'hiver

La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant ces cinq mois, aucun locataire ne peut être expulsé de force, même avec un jugement définitif. Mais la procédure ne s’arrête pas : vous pouvez faire délivrer un commandement de payer, assigner, obtenir un jugement et faire signifier le commandement de quitter les lieux en plein hiver, et le loyer reste dû. Seule l’expulsion elle-même attend le 1er avril 2027, sauf dans quelques cas que la loi énumère.

Les dates de la trêve hivernale 2026-2027

La règle tient en une phrase de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », sauf relogement assuré.

Aucun arrêté annuel ne s’y ajoute : cette année, la trêve va du dimanche 1er novembre 2026 au mercredi 31 mars 2027 inclus. Le sursis joue « nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée » et « malgré l’expiration des délais » que le juge a pu accorder au locataire. Le locataire n’a rien à demander.

Ce qui continue pendant la trêve

La trêve gèle un geste, l’expulsion forcée. Tout ce qui la prépare peut avancer.

• Le commandement de payer visant la clause résolutoire. Le commissaire de justice peut le délivrer en novembre comme en mai. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire a six semaines pour régler avant que la clause ne joue (deux mois auparavant), selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
• L’assignation et le jugement. Vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, y compris en référé, et il peut ordonner l’expulsion pendant l’hiver : elle ne pourra être exécutée qu’après la fin de la trêve (justice.fr).
• Le commandement de quitter les lieux. La notice d’information annexée aux baux le dit expressément : la trêve n’interdit pas « de signifier au locataire le commandement de quitter les lieux » ; seule l’exécution avec le concours de la force publique est suspendue (arrêté du 29 mai 2015, annexe, § 5.6).
• Le loyer. La trêve ne suspend aucune dette. Le loyer reste dû chaque mois et, une fois le bail résilié, l’occupant doit une indemnité d’occupation fixée par le juge (service-public). Relances, mise en demeure, appel à la caution ou à Visale se font comme le reste de l’année.

Ce qui s’arrête : l’expulsion, et seulement elle

Du 1er novembre au 31 mars, le commissaire de justice ne peut pas exécuter l’expulsion : une expulsion prévue le 15 novembre attend le 1er avril.

Ce qui est interdit toute l’année le reste en hiver. Changer la serrure, sortir les meubles ou couper l’eau et le courant pour pousser le locataire dehors, c’est « forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite » sans le concours de l’État : trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Les coupures d’énergie relèvent d’une autre trêve, aux mêmes dates, qui vise les fournisseurs et les contrats du locataire : ni électricité, ni gaz, ni chaleur coupés dans une résidence principale pour factures impayées, seulement une réduction de puissance électrique (article L115-3 du code de l’action sociale et des familles), dont les bénéficiaires du chèque énergie sont exemptés, précise le Médiateur national de l’énergie.

Une procédure type, étape par étape

Les délais ci-dessous sont les minimums fixés par les textes. La date réelle d’une audience dépend du tribunal.

Étape	Délai fixé par les textes	Pendant la trêve
Commandement de payer visant la clause résolutoire	Le locataire a 6 semaines pour payer	Possible
Assignation devant le juge	Notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l’audience	Possible
Audience et jugement	Le juge peut accorder jusqu’à 3 ans de délais de paiement si le locataire a repris le loyer courant	Possible
Commandement de quitter les lieux	2 mois avant toute expulsion, sauf si le juge réduit ce délai	Possible
Délais de grâce demandés par le locataire	1 mois à 1 an	Possible
Demande de concours de la force publique	Le silence du préfet pendant 2 mois vaut refus	Possible, sans exécution
Expulsion par le commissaire de justice	Pas avant la fin des délais	Interdite

Prenons un loyer impayé en septembre et un commandement de payer délivré le 15 octobre 2026. Les six semaines expirent le 26 novembre. Une assignation notifiée au préfet le lendemain donne une audience le 8 janvier 2027 au plus tôt. Même avec un jugement rendu ce jour-là et un commandement de quitter les lieux signifié aussitôt, ses deux mois courent jusqu’au 8 mars (article L412-1) : l’expulsion ne pourrait de toute façon pas avoir lieu avant le printemps.

Pour un impayé qui commence cet automne, la trêve coûte donc peu de temps. Ce qui en coûte, c’est de tarder à lancer le commandement de payer.

Les exceptions : quand l’expulsion reste possible en hiver

L’article L412-6 et les deux articles qui le suivent écartent la trêve dans quatre cas.

• Le relogement est assuré « dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Service-public précise que le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants (F34736).
• Les squatteurs. Le sursis ne s’applique pas quand l’expulsion a été prononcée pour une « introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Pour tout autre lieu que le domicile, le juge « peut supprimer ou réduire » la trêve (article L412-6). Un locataire qui reste après la fin de son bail n’est pas un squatteur, rappelle justice.fr : la procédure ordinaire et la trêve s’appliquent à lui.
• Le conjoint, partenaire ou concubin violent dont le juge aux affaires familiales a ordonné l’éviction (article L412-8).
• Les résidences étudiantes. La trêve ne joue pas pour les occupants de « locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants » qui cessent de remplir les conditions d’attribution (article L412-7). Le texte vise ces résidences, pas un bail ordinaire signé avec un étudiant.

Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé. Elle n’a pas touché aux dates. Elle a élargi l’exception des squatteurs, qui ne visait jusque-là que l’entrée « par voies de fait » (version antérieure de l’article L412-6), ramené les délais de grâce de « trois mois à trois ans » à « un mois à un an » (article L412-4), et réduit le délai du commandement de payer de deux mois à six semaines. Elle a aussi créé une amende de 7 500 € pour l’occupant qui se maintient plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux, mais cette amende ne s’applique pas pendant la trêve (article 315-2 du Code pénal).

Le préfet, la CCAPEX et le concours de la force publique

Vous n’avez pas à saisir le préfet vous-même. Pour un bailleur personne physique, le commissaire de justice signale le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) après deux mois d’impayés sans interruption, ou une dette de deux loyers hors charges ; l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, le temps d’un diagnostic social et financier remis au juge (article 24 de la loi de 1989). Dès le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice saisit à nouveau le préfet, qui informe la CCAPEX ; sans cette saisine, le délai avant l’expulsion est suspendu (article L412-5).

Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice requiert la force publique ; un refus du préfet est motivé, et son silence pendant deux mois vaut refus (article R153-1).

Si l’État refuse : l’indemnisation du bailleur

« Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation » (article L153-1). Depuis le décret du 3 novembre 2025, en vigueur le 7 novembre 2025, les règles sont écrites dans le code :

• la responsabilité de l’État court à compter du refus du préfet ou, sans réponse, deux mois après la demande de concours (article R154-1) ;
• mais si le refus intervient pendant la trêve, elle ne commence qu’à son issue, de même pendant un délai de grâce accordé par le juge (article R154-5) : les mois d’hiver restent à votre charge ;
• la demande s’adresse au préfet qui a refusé, par tout moyen qui lui donne une date certaine, avec les justificatifs du préjudice (article R154-2) ; service-public conseille la lettre recommandée avec accusé de réception (F31272) ;
• sont indemnisables, s’ils surviennent pendant la période de responsabilité, les loyers et charges récupérables perdus (les charges si vous prouvez les avoir payées), la remise en état, les frais de commissaire de justice, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la perte subie sur une vente ou faute de pouvoir vendre, et les troubles dans vos conditions d’existence (article R154-7) ;
• le préfet propose un montant réglé par une transaction ; son silence pendant deux mois vaut rejet, et vous pouvez alors saisir le tribunal administratif (article R154-3).

Gardez dès le premier impayé chaque avis d’échéance, relevé et facture : ils chiffreront la demande.

Un impayé en octobre : ce qu’il faut faire maintenant

N’attendez pas le printemps pour commencer. Relancez le locataire, envoyez la mise en demeure, prévenez la caution, Visale ou votre assureur dans leurs délais, puis faites délivrer le commandement de payer : chaque étape franchie en novembre est une étape de moins le 1er avril. L’ordre et les délais de chaque acte sont dans le guide du loyer impayé, étape par étape, et les messages de relance prêts à copier sur la page des relances de loyer impayé.