Grille de vétusté : comment l'appliquer à la sortie du locataire

Il n’existe pas de grille de vétusté officielle. Le bailleur et le locataire peuvent choisir, à la signature du bail, une grille issue d’un accord collectif de location : pour chaque élément du logement, elle fixe une durée de vie, souvent une franchise, et un abattement par an. À la sortie, cet abattement dit quelle part d’une réparation vous gardez à votre charge et quelle part le locataire peut se voir retenir. Une peinture de 6 ans abîmée par le locataire ne se refacture pas au prix du neuf.

Ce que dit la loi

Le point de départ est l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire prend à sa charge l’entretien courant et les réparations locatives, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La vétusté est donc toujours pour vous, grille ou pas.

Le décret du 30 mars 2016 la définit : « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Son article 4 ajoute que les parties « peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail », choisie parmi celles qui ont fait l’objet :

• d’un accord collectif de location conclu au niveau national ou dans un secteur locatif (article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986) ;
• ou d’un accord collectif local entre un bailleur et des associations de locataires (article 42 de la même loi).

Dans les deux cas, c’est valable « même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord ». Un bailleur particulier peut donc reprendre la grille d’un office HLM. Le décret impose un contenu minimal : « pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels ». Il ne prévoit pas de grille écrite par le bailleur lui-même.

Service-public.gouv.fr le résume en une phrase : la grille se choisit « parmi les grilles de vétusté ayant fait l’objet d’un accord collectif ». Et l’analyse du décret par l’ANIL ne propose aucun barème : elle renvoie, elle aussi, aux accords collectifs. Une grille présentée comme « officielle » ou « de l’ADIL » n’est donc qu’une grille parmi d’autres, à vérifier : de quel accord vient-elle ?

Les quatre colonnes d’une grille

Colonne	Ce qu’elle veut dire
Durée de vie	Le nombre d’années pendant lesquelles l’élément est censé durer, compté depuis sa pose ou sa mise en service
Franchise	Les premières années, sans abattement : un élément presque neuf abîmé est dû en entier
Abattement par an	Ce que l’élément perd chaque année après la franchise, en pourcentage du prix de remise en état
Part résiduelle	Ce qui reste dû une fois la durée de vie passée, quand la grille en prévoit une (toutes n’en ont pas)

L’âge compte depuis les travaux, pas depuis l’entrée du locataire. L’accord de Lyon Métropole Habitat le dit en toutes lettres : la durée de vie « s’apprécie en fonction de la date de pose des matériaux ou de mise en service des équipements et non en fonction de la date d’entrée dans les lieux du locataire ». Gardez donc les factures de vos travaux : c’est elles qui datent la peinture ou le parquet. À défaut, la mention « neuf » sur l’état des lieux d’entrée peut servir.

Un exemple de grille : Lyon Métropole Habitat

Lyon Métropole Habitat, l’office public de l’habitat de la métropole de Lyon, publie un extrait de son accord-cadre grille de vétusté du 15 mai 2020. Voici quelques lignes de sa grille. La dernière colonne n’est pas dans l’accord : c’est le calcul, à partir de ses chiffres, de la part que paierait le locataire pour un élément âgé de 6 ans.

Élément	Durée de vie	Franchise	Abattement par an	Part due par le locataire à 6 ans
Peinture, papier peint, toile de verre	7 ans	2 ans	20 %	20 %
Parquet	20 ans	5 ans	6,67 %	93 %
Carrelage	20 ans	5 ans	6,67 %	93 %
Revêtement plastique	10 ans	3 ans	14,29 %	57 %
Robinetterie	10 ans	3 ans	14,29 %	57 %
Chauffe-eau	10 ans	3 ans	14,29 %	57 %
Convecteurs électriques	12 ans	3 ans	11,11 %	67 %
Meuble sous évier	8 ans	2 ans	16,67 %	33 %

Dans cette grille, rien ne reste dû au-delà de la durée de vie : « lorsqu’un élément a dépassé sa durée de vie théorique, aucune quote-part résiduelle de la dépense ne sera à la charge du locataire ». L’accord ajoute deux précisions utiles : une réparation qui ne coûte que de la main-d’œuvre ne bénéficie d’aucun abattement, et la grille ne s’applique pas aux équipements couverts par un contrat d’entretien.

Une autre grille, d’autres chiffres

Les grilles ne disent pas toutes la même chose. Celle que publie le bailleur social Guingamp Habitat garde une part résiduelle à la charge du locataire, même pour un élément en fin de vie :

Élément	Durée de vie	Franchise	Abattement par an	Part résiduelle	Part due à 6 ans
Peinture	7 ans	1 an	15 %	10 %	25 %
Moquette	7 ans	1 an	15 %	10 %	25 %
Parquet	20 ans	5 ans	5 %	25 %	95 %
Robinetterie	10 ans	2 ans	10 %	20 %	60 %

Là encore, la dernière colonne est notre calcul. C’est pourquoi la grille se choisit au bail, une fois pour toutes, et pas à la sortie : chacun pourrait sinon prendre celle qui l’arrange.

Le calcul : une peinture refaite il y a 6 ans

Vous avez repeint le séjour, facture à l’appui, six ans avant le départ du locataire. À l’état des lieux de sortie, les murs portent des traces de meubles et des salissures que l’entretien n’a pas évitées, absentes de l’état des lieux d’entrée. Le devis de remise en peinture s’élève, disons, à 1 000 €.

Avec la grille de Lyon Métropole Habitat :

1. Âge de la peinture : 6 ans. Franchise : 2 ans. Années d’abattement : 6 − 2 = 4.
2. Abattement : 4 × 20 % = 80 %. C’est votre part, celle de l’usure.
3. Part du locataire : 100 % − 80 % = 20 %, soit 200 € sur 1 000 €.

Avec la grille de Guingamp Habitat, le même calcul donne 5 années d’abattement (franchise d’un an), soit 75 %, et 250 € pour le locataire. Un an plus tard, la peinture de 7 ans ne coûterait plus rien au locataire avec la première grille, et 100 € avec la seconde (sa part résiduelle de 10 %).

La grille ne transforme pas l’usure en dégradation. Une peinture qui a simplement passé, un parquet terni par les années : c’est de la vétusté, à votre charge à 100 %, quel que soit son âge. L’accord de Lyon Métropole Habitat le pose clairement : en usage normal, la grille ne s’applique pas et la remise en état revient au bailleur ; elle s’applique aux détériorations par négligence ou défaut d’entretien ; et les dégradations volontaires (tapisserie arrachée, brûlure, trous multiples non rebouchés) restent au locataire en entier.

La retenue sur le dépôt de garantie

Le résultat du calcul devient une retenue sur le dépôt de garantie, et une retenue se justifie. D’après service-public.gouv.fr, le bailleur doit remettre au locataire des justificatifs : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, devis ou factures. Joignez-y la ligne de la grille et le calcul : le locataire voit d’où vient chaque euro.

Le courrier de restitution du dépôt de garantie prévoit une ligne par retenue, avec son motif et son justificatif. Le délai de restitution court depuis la remise des clés : datez-la avec une attestation de remise des clés signée le jour même.

En cas de désaccord, l’article 20 de la loi de 1989 donne compétence à la commission départementale de conciliation pour « les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ». C’est le passage à tenter avant le juge.

Mettre une grille dans votre prochain bail

Le décret place ce choix « dès la signature du bail ». En pratique :

1. Choisissez une grille issue d’un accord collectif, publiée par son bailleur (un office HLM, une société d’HLM) avec la date de l’accord.
2. Vérifiez qu’elle couvre ce que contient votre logement : peinture, sols, sanitaires, robinetterie, chauffage, et pour un meublé, les meubles et l’électroménager.
3. Écrivez dans le bail que les parties conviennent d’appliquer la grille de vétusté de tel accord, à telle date, et annexez-la.
4. Gardez les factures des travaux et des équipements, qui datent chaque élément.

Pour un meublé loué en résidence principale, la règle est la même : l’article 25-3 de la loi de 1989 rend l’article 7 applicable aux logements meublés, et le décret de 2016 vise tous les logements loués à ce titre. L’électroménager est le point faible des grilles du parc social, pensées pour des logements vides : ni celle de Lyon Métropole Habitat ni celle de Guingamp Habitat ne le listent. Prenez une grille qui le fait, ou sachez que pour ces équipements la part de chacun se discutera au cas par cas.

Le cas des HLM

Dans le parc social, la grille vient souvent d’un accord collectif local. L’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 permet à un bailleur de le conclure avec des associations de locataires, notamment sur « la grille de vétusté ». L’accord s’impose aux locataires concernés, sauf si 50 % d’entre eux le rejettent par écrit dans les deux mois qui suivent sa notification individuelle par le bailleur.

Pas-de-Calais Habitat a ainsi signé le 19 janvier 2026 un accord portant sur la grille de vétusté avec sept associations de locataires, dont la CNL, la CLCV et l’UFC-Que Choisir Artois. Il s’engage à en annexer un exemplaire au contrat de location et à le remettre au locataire qui donne congé. C’est une bonne pratique à reprendre, même hors HLM : quand le préavis arrive, renvoyez la grille avec votre réponse au préavis, le locataire a le temps de reprendre lui-même ce qui peut l’être.

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