Restitution du dépôt de garantie : le courrier, le décompte et les délais

Le dépôt de garantie est la dernière chose qui vous lie à un locataire qui part, et la plus fréquente source de litige. Ce qui la désamorce tient en une page : un décompte écrit, chaque retenue adossée à un justificatif, et un délai tenu.

Un mois, ou deux

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, détaillé par service-public.gouv.fr, fixe deux délais, qui courent à compter de la remise des clés :

État des lieux de sortie	Délai
Conforme à celui d’entrée	1 mois
Il fait apparaître des différences	2 mois

Ni la fin du bail ni la date de l’état des lieux ne déclenchent le compte : ce sont les clés. Un locataire qui rend les clés le 15 et l’état des lieux le 20 vous laisse jusqu’au 15 du mois suivant.

Ce que vous pouvez retenir, et avec quel justificatif

Trois motifs seulement : les loyers et charges impayés, les dégradations, et les réparations locatives non effectuées. Chacun doit être justifié par un document joint au décompte :

• l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, qui font apparaître la différence ;
• des photos ;
• un devis ou une facture ;
• ou une lettre de réclamation restée sans réponse, pour un impayé.

Une retenue annoncée sans pièce jointe est une retenue contestable. Et l’usure normale ne se retient pas : un papier peint qui se décolle ou un sol usé par l’usage relèvent de la vétusté, donc de votre charge et non de la sienne.

Copropriété : 20 % au maximum, le temps de l’arrêté des comptes

Si le logement est en copropriété, vous pouvez conserver une provision de 20 % du dépôt au maximum jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, puis régulariser dans le mois qui suit. Le reste du dépôt part dans le délai normal : la provision ne suspend pas la restitution du solde.

10 % par mois de retard

Passé le délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. « Commencé » compte : trois jours de retard valent un mois de pénalité.

Une exception : la majoration n’est pas due si le locataire ne vous a pas communiqué sa nouvelle adresse. Demandez-la, avec son RIB, le jour de la remise des clés.

Le courrier de restitution, à copier

Bonjour [Prénom],

Suite à l'état des lieux de sortie du logement situé [adresse du logement] et à la remise des clés le [date], voici le décompte de votre dépôt de garantie.

- Dépôt de garantie versé : [dépôt versé] - Somme restituée : [solde]

L'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée : la restitution intervient donc dans le mois qui suit la remise des clés, soit au plus tard le [date limite].

Merci de me confirmer vos coordonnées bancaires si elles ont changé.

Bien cordialement, [Votre prénom]

La lettre de retenue sur le dépôt de garantie

Quand vous gardez une partie du dépôt, le courrier doit chiffrer chaque retenue, dire à quoi elle correspond, et joindre le justificatif. Sans pièce jointe, la retenue est contestable. Et si elle tient à des dégradations, l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences : le délai est alors de deux mois.

Objet : Dépôt de garantie, [adresse du logement]

Bonjour [Prénom],

Suite à l'état des lieux de sortie du logement situé [adresse du logement] et à la remise des clés le [date], voici le décompte de votre dépôt de garantie.

- Dépôt de garantie versé : [montant] € - Retenue : [montant] € pour [motif, par exemple la remise en état du mur du séjour] - Somme restituée : [solde] €

Cette retenue est justifiée par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, et par [la facture / le devis] joint(e) à ce courrier.

L'état des lieux de sortie fait apparaître des différences avec celui d'entrée : la restitution intervient donc dans les deux mois qui suivent la remise des clés, soit au plus tard le [date limite].

Merci de me confirmer vos coordonnées bancaires si elles ont changé.

Bien cordialement, [Votre prénom et nom]

Générez votre décompte

Le dépôt versé, le total des retenues et la date de remise des clés suffisent : le solde et la date limite légale se calculent seuls, selon que l’état des lieux de sortie est conforme ou non.

Le logement est libre, les messages arrivent

La remise des clés, c’est aussi le début de la remise en location : en zone tendue, un T2 reçoit entre 200 et 500 messages la première semaine. L’annonce filtrante réduit le volume à l’entrée, le guide du tri des candidatures donne la méthode, et le modèle de refus poli règle la partie la plus longue : répondre à tous ceux que vous ne retiendrez pas.