Charges récupérables : la liste officielle, et ce que le locataire ne paie pas

Les charges récupérables sont les seules dépenses que vous pouvez refacturer au locataire : celles de la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, rangées en huit rubriques (ascenseur, eau et chauffage, installations individuelles, parties communes, espaces extérieurs, hygiène, équipements divers, taxes). Cette liste est limitative : ce qu’elle ne cite pas, comme les honoraires du syndic, la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble ou les gros travaux, reste à votre charge. Le salaire du gardien, lui, ne passe qu’à 75 % ou 40 % selon ses tâches.

Cette ligne du relevé est-elle une charge récupérable ?

Une liste fermée, fixée par décret

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit les charges récupérables comme des « sommes accessoires au loyer principal », exigibles sur justification en contrepartie de trois choses : les services rendus liés à l’usage du logement et de l’immeuble, les dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage commun, et les impositions « qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ». Puis il renvoie au détail : « La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. » C’est le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont l’annexe n’a pas changé depuis 1987.

Cette liste ne s’étend pas par analogie. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt du 1er juin 2005 : « la liste annexée au décret du 26 août 1987 a un caractère limitatif ». Une cour d’appel avait admis la téléalarme et la télésurveillance au motif qu’elles rendaient service aux locataires ; l’arrêt a été cassé. D’autres arrêts de la troisième chambre civile, rapportés par l’ANIL, vont dans le même sens : le débouchage des égouts (2007), le débouchage des vide-ordures et la main-d’œuvre de désinsectisation (1999) ne se récupèrent pas. L’ANIL est une agence d’information : ses fiches résument ces arrêts, elles n’ont pas valeur de loi.

Deux précisions de méthode. Quand un service est assuré par une entreprise, son coût récupérable est « la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur » (article 23). Et l’article 2 du décret précise que, s’il existe un contrat d’entreprise, « le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ». Un contrat d’entretien global ne passe donc pas en bloc dans les charges.

La liste des charges récupérables, rubrique par rubrique

Voici l’annexe du décret, avec sa numérotation, pour retrouver chaque ligne du relevé. Les libellés sont ceux du texte, parfois resserrés.

I. Ascenseurs et monte-charge

1. Dépenses d’électricité.
2. Exploitation, entretien courant, menues réparations :
   • a) exploitation : visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ; examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ; nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ; dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ; tenue d’un dossier des visites et incidents par l’entreprise d’entretien ;
   • b) fournitures : produits et petit matériel d’entretien (chiffons, graisses, huiles), lampes d’éclairage de la cabine ;
   • c) menues réparations de la cabine (boutons d’envoi, paumelles et contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique), des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel), des balais du moteur et des fusibles.

II. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

1. Dépenses relatives à l’eau froide et chaude des occupants, à l’eau d’entretien des parties communes (station d’épuration comprise) et des espaces extérieurs, avec les taxes, redevances et la redevance d’assainissement (sauf celles que le code de la santé publique met à la charge du propriétaire) ; aux produits de traitement de l’eau ; à l’électricité ; au combustible ou à la fourniture d’énergie, « quelle que soit sa nature ».
2. Exploitation, entretien courant et menues réparations :
   • a) nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ; entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau, groupes moto-pompes et pompes de puisards ; graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ; remplacement des ampoules des voyants lumineux et de la chaufferie ; entretien et réglage de la régulation automatique, vérification et entretien des régulateurs de tirage ; réglage des vannes, robinets et tés, sans l’équilibrage ; purge des points de chauffage ; contrôles de combustion ; entretien des épurateurs de fumée ; mise au repos en fin de saison, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies (puisards et siphons compris), ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ; conduite de chauffage ; location, entretien et relevé des compteurs généraux et individuels ; entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du détendeur ; contrôles périodiques contre les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ; vérification, nettoyage et graissage des pompes à chaleur et des capteurs solaires, nettoyage de la face extérieure des capteurs ;
   • b) menues réparations dans les parties communes : fuites sur raccords et joints, remplacement des joints, clapets et presse-étoupes, rodage des sièges de clapets, fuites et recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III. Installations individuelles

Chauffage, production d’eau chaude et distribution d’eau dans le logement :

1. Dépenses d’alimentation commune de combustible.
2. Exploitation, entretien courant, menues réparations :
   • a) réglage du débit et de la température de l’eau chaude sanitaire ; vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe ; dépannage ; contrôle des raccordements, de l’alimentation et de l’intensité absorbée des chauffe-eau électriques, vérification des résistances et des thermostats, nettoyage ; réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ; étanchéité des raccordements eau froide et eau chaude ; contrôle des groupes de sécurité ; rodage des sièges de clapets des robinets ; réglage des chasses d’eau ;
   • b) remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage des corps de chauffe et tuyauteries ; joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

IV. Parties communes intérieures

1. Électricité ; fournitures consommables (produits d’entretien, balais, petit matériel, sel).
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
   • a) entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
   • b) menues réparations des appareils d’entretien de propreté, comme l’aspirateur.
3. Entretien de propreté (frais de personnel).

V. Espaces extérieurs

Voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux :

1. Électricité ; essence et huile ; fournitures consommables (ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, graines, fleurs, plants et plantes de remplacement), « à l’exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies ».
2. Exploitation et entretien courant :
   • a) coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage des allées, aires de stationnement et abords, des espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes), des aires de jeux, des bassins, fontaines, caniveaux et canalisations d’eaux pluviales ; entretien du matériel horticole ; remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux ;
   • b) peinture et menues réparations des bancs de jardin, des équipements de jeux et des grillages.

VI. Hygiène

1. Sacs nécessaires à l’élimination des rejets ; produits de désinsectisation et de désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2. Entretien et vidange des fosses d’aisances ; entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3. Élimination des rejets (frais de personnel).

VII. Équipements divers

1. Énergie de la ventilation mécanique.
2. Ramonage des conduits de ventilation ; entretien de la ventilation mécanique ; entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des interphones ; visites périodiques (sauf les contrôles réglementaires de sécurité), nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3. Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

VIII. Impositions et redevances

Droit de bail ; taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ; taxe de balayage.

Le droit de bail figure toujours dans le texte, mais il a été supprimé pour les loyers courus à compter du 1er octobre 1998, et la loi de finances pour 2000 a supprimé en deux ans la contribution qui l’avait remplacé (réponse ministérielle de janvier 2000) : il n’y a plus rien à refacturer à ce titre.

Un dernier garde-fou figure à l’article 2 du décret : le remplacement d’un élément d’équipement ne compte comme menue réparation « que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci ». Changer une chaudière ou un interphone n’est pas une menue réparation.

Le gardien : 75 %, 40 % ou en totalité

L’article 2 du décret fixe la part du personnel que vous pouvez refacturer. La base est « la rémunération et les charges sociales et fiscales », puis :

Qui, et quelles tâches	Part récupérable
Gardien ou concierge qui assure l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets	75 %
Gardien ou concierge qui n’assure que l’une des deux	40 %
Employé d’immeuble qui assure l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets	100 %
Encadrement technique qui contrôle directement le gardien, services en régie	10 %

Les 75 % comme les 40 % restent dus quand un tiers remplace le gardien pendant ses repos et congés, ou en cas de force majeure ou d’arrêt de travail. Un couple de gardiens compte comme une seule personne. Ne sont jamais refacturés : le salaire en nature (le logement de fonction), l’intéressement et la participation, les primes de départ à la retraite, les indemnités de licenciement, la mutuelle prise en charge par l’employeur, les contributions au comité d’entreprise et à l’effort de construction, la médecine du travail. Si le relevé du syndic ventile déjà la ligne du gardien, vérifiez que le taux appliqué correspond à ce qu’il fait vraiment.

Ce que le locataire ne paie pas

Ces dépenses figurent sur le relevé du syndic ou sur vos factures, mais aucune n’a de rubrique dans l’annexe :

• les honoraires du syndic et les frais d’administration de la copropriété, comme les frais de gestion d’une agence à qui vous confiez la location ;
• la taxe foncière : la rubrique VIII ne cite que le droit de bail, la taxe d’ordures ménagères et la taxe de balayage ;
• les frais de gestion de la taxe d’ordures ménagères : la taxe elle-même se récupère, pas le prélèvement que l’État y ajoute sur l’avis. Une réponse ministérielle de 2006 cite trois arrêts de la Cour de cassation : ce prélèvement « n’est pas énoncé dans cette liste limitative », le propriétaire en est débiteur « au même titre que de la taxe foncière » ;
• l’assurance de l’immeuble, et votre propre assurance de propriétaire non occupant ;
• les gros travaux : ravalement, toiture, remplacement d’équipements, fonds de travaux de la copropriété. La loi ne vise que l’entretien courant et les menues réparations ;
• le contrôle technique de l’ascenseur, que service-public.gouv.fr exclut en toutes lettres (« Le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n’est pas une charge récupérable ») ;
• la téléalarme et la télésurveillance, jugées non récupérables en 2005.

Quand le relevé annuel isole une colonne « part locative » ou « récupérable », c’est le calcul du syndic, pas une garantie : c’est vous qui signez le décompte envoyé au locataire.

Contrats d’entretien, chaudière et eau

Le contrat d’entretien de l’ascenseur ne passe dans les charges que pour les prestations de la rubrique I.2 : visites, graissage, dépannage sans pièces, menues réparations. Si le contrat couvre aussi des remplacements de pièces ou des travaux, cette part reste pour vous : demandez au syndic la ventilation du contrat.

La chaudière individuelle : l’entretien annuel est en principe commandé par le locataire, mais le bail peut prévoir que le bailleur s’en charge. Dans ce cas, ce que vous payez se récupère : l’article 3 du décret rend récupérables l’entretien courant et les menues réparations des installations individuelles (rubrique III) « lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire ». Le remplacement de la chaudière, non.

L’eau : si le locataire a son propre contrat avec le distributeur, il paie directement et rien ne passe par les charges. Dans un immeuble où l’eau est facturée globalement, la consommation des occupants se récupère (rubrique II), avec la location et le relevé des compteurs individuels. Dans ce cas, service-public.gouv.fr rappelle que vous transmettez chaque année au locataire la facture d’eau et les informations sur sa qualité.

Meublé et colocation : le forfait de charges

Un bail meublé (article 25-10 de la loi de 1989) ou de colocation (article 8-1, vide ou meublée) laisse le choix entre deux modes. Soit des provisions, qui suivent l’article 23 et donc la liste ci-dessus. Soit un forfait versé avec le loyer, dont le montant et la périodicité sont écrits au bail, et qui « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ».

La liste sert quand même à fixer ce forfait : son montant est établi « en fonction des montants exigibles par le bailleur » au titre de l’article 23, et ne peut pas être « manifestement disproportionné » au regard des charges que le locataire, ou le précédent, aurait payées. Il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer.

De la liste à la régularisation annuelle

Avec des provisions, le locataire verse chaque mois une avance, que vous faites figurer sur l’avis d’échéance à côté du loyer. Une fois par an, l’article 23 impose une régularisation : un mois avant, vous lui communiquez le décompte par nature de charges, et les justificatifs restent à sa disposition pendant six mois.

En copropriété, la méthode tient en trois gestes : prendre le relevé annuel du syndic, garder ligne par ligne la part de votre lot qui figure dans l’annexe, laisser de côté tout le reste. Le total se compare aux provisions versées, et le décompte de régularisation des charges fait le calcul et met en page le courrier au locataire.