Encadrement des loyers à Paris en 2026 : le plafond, le complément, ce que vous risquez

À Paris, le loyer hors charges d’un bail signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2019 ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable, sauf complément de loyer justifié (service-public F1314). Si vous le dépassez, vous devrez rembourser au locataire tout le trop-perçu depuis l’entrée dans les lieux, et la Ville de Paris peut vous infliger une amende jusqu’à 5 000 € (Ville de Paris).

Une date à garder en tête : l’arrêté actuel s’applique du 1er juillet au 24 novembre 2026, jour où prend fin l’expérimentation prévue par la loi (arrêté du 12 juin 2026, article 4). À la mi-septembre 2026, aucune loi de prolongation n’était adoptée (Ville de Paris).

Les logements concernés

L’encadrement vise les baux régis par la loi du 6 juillet 1989 : la résidence principale du locataire ou un bail mobilité, vide ou meublé, en colocation comprise, signé depuis le 1er juillet 2019 ou renouvelé depuis (Ville de Paris). En colocation, la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement (ANIL).

Restent en dehors les logements sociaux et conventionnés, les logements soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières et les résidences-services comme les résidences étudiantes.

Calculer votre plafond

Les loyers de référence sont fixés chaque année par arrêté du préfet, en euros par mètre carré de surface habitable (arrêté du 12 juin 2026, article 1). Quatre critères donnent votre ligne dans le tableau :

• le secteur géographique : les 80 quartiers de Paris y sont regroupés en 14 secteurs ;
• location vide ou meublée ;
• le nombre de pièces principales (1, 2, 3, 4 et plus) ;
• l’époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990.

Pour chaque ligne, trois montants : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et le loyer de référence minoré (inférieur de 30 %) (ANIL). Le majoré est votre plafond. Pour un meublé, l’arrêté ajoute une majoration par mètre carré, calculée sur l’écart observé entre loyers vides et meublés.

Prenons un deux-pièces vide, dans un immeuble d’avant 1946, quartier Saint-Georges (IXe, secteur 5). L’arrêté 2026 fixe le loyer de référence à 28,7 € et le majoré à 34,4 € par m². Pour 40 m² habitables, le loyer hors charges ne peut pas dépasser 40 × 34,4 = 1 376 €. Loué meublé, le majoré passe à 39,2 €, soit 1 568 €. Les charges s’ajoutent à ces montants.

Le simulateur de la Ville de Paris donne ces montants pour votre logement. Vos candidats y ont accès eux aussi.

Relouer après un départ : le plafond n’est pas la seule limite

Si le précédent locataire est parti depuis moins de 18 mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le sien, même s’il reste sous le plafond. Trois exceptions seulement, toujours dans la limite du loyer de référence majoré (Ville de Paris) :

• le loyer n’a pas été révisé selon l’IRL dans les 12 derniers mois ;
• il était manifestement sous-évalué par rapport aux logements comparables du quartier ;
• vous avez fait des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence depuis son départ, d’un montant au moins égal à la moitié d’une année de loyer (service-public F1314).

Pour un logement classé F ou G au DPE, aucune hausse n’est possible depuis le 24 août 2022 : le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire. Et le bail doit indiquer le montant de ce dernier loyer.

Concrètement : votre locataire payait 1 250 € hors charges, un loyer dans la moyenne du quartier, révisé il y a six mois. Il part en juin et vous ne faites pas de travaux. Vous ne pouvez pas relouer à 1 350 € en septembre, même si votre plafond est à 1 376 €.

Le complément de loyer

C’est la seule façon de dépasser le plafond. Il suppose que le loyer de base soit déjà égal au loyer de référence majoré, et que le logement ait des caractéristiques de localisation ou de confort qui soient à la fois (service-public F34401) :

• déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur ;
• non prises en compte par le loyer de référence (le nombre de pièces et l’époque de construction sont exclus) ;
• non récupérées par ailleurs, en charges ou en travaux d’économie d’énergie.

Le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient doivent être écrits dans le bail.

Il est interdit, pour un bail signé depuis le 18 août 2022, si le logement présente l’un de ces défauts : sanitaires sur le palier, signes d’humidité sur certains murs, DPE de classe F ou G, fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, vis-à-vis à moins de 10 mètres, infiltrations ou inondations venant de l’extérieur, problèmes d’évacuation d’eau dans les trois derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale (service-public F34401). L’analyse de l’ANIL y ajoute les problèmes d’isolation thermique des murs ou du toit.

La Ville de Paris résume ce que les juges ont admis : une grande terrasse, une vue directe exceptionnelle sur un monument, des équipements luxueux, une hauteur sous plafond de plus de 3,3 m. Et ce qu’ils ont écarté : la décoration ou la luminosité, une cuisine équipée, des placards, la proximité du métro ou du RER, des travaux de rénovation, un petit balcon. Le caractère meublé ne justifie pas de complément, puisque le loyer de référence meublé l’intègre déjà.

Le locataire a trois mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, et c’est à vous de prouver qu’il est justifié. Sans accord, il a encore trois mois pour saisir le juge, et le loyer fixé s’applique depuis la prise d’effet du bail.

Ce que le bail et l’annonce doivent dire

Le bail mentionne le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, et, s’il y en a un, le montant du complément et sa justification (service-public F1314). S’il manque le loyer de référence majoré, le locataire a un mois après la prise d’effet du bail pour vous mettre en demeure de le compléter. Sans réponse de votre part dans le mois, il peut saisir le juge dans les trois mois pour obtenir une baisse du loyer.

Votre annonce, même publiée par vous sur LeBonCoin, doit porter la mention « Zone soumise à encadrement des loyers », puis le loyer de référence majoré (« loyer de base à ne pas dépasser »), le loyer de base, le complément éventuel, la surface habitable et la classe énergétique (service-public F35323). La structure est reprise dans le modèle d’annonce filtrante.

Les sanctions, dans l’ordre où elles arrivent

Depuis le 1er janvier 2023, c’est la Ville de Paris qui reçoit les signalements des locataires, à tout moment du bail (Ville de Paris). Si le dépassement est confirmé :

1. la Ville vous met en demeure de rembourser le trop-perçu (le dépassement mensuel multiplié par le nombre de mois d’occupation) et de signer un avenant qui ramène le loyer au plafond ;
2. vous avez deux mois pour répondre et apporter vos pièces ;
3. sans régularisation, un second courrier annonce la sanction, et vous avez encore un mois ;
4. la Ville peut alors prononcer une amende jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale, pour chaque logement.

L’amende n’efface pas la dette : seul le juge peut vous obliger à modifier le bail et à rembourser. Le locataire passe alors par la commission de conciliation, puis par le juge des contentieux de la protection, et il a trois ans à compter de la signature du bail pour agir en justice.

Les chiffres de la Ville, mis à jour le 14 septembre 2026 : 4 976 signalements depuis 2023, un dépassement moyen de 182 € par mois, 3 775 € de trop-perçu remboursé en moyenne, et 81 % des dépassements signalés sur des T1 ou T2 (Ville de Paris). Reprenez l’exemple : louer 1 500 € au lieu de 1 376 €, c’est 124 € par mois, soit 2 480 € à rendre au bout de 20 mois, avant toute amende.

En cours de bail : révision et renouvellement

Le loyer peut être révisé une fois par an selon l’IRL si le bail le prévoit, sauf pour un logement classé F ou G, dont le loyer ne peut plus être révisé depuis le 24 août 2022 (service-public F1314). Le calcul et la lettre sont sur la page de révision du loyer.

Au renouvellement, le locataire dont le loyer dépasse le plafond peut en demander la baisse, au moins cinq mois avant la fin du bail. Vous ne pouvez proposer une hausse que si le loyer est sous le loyer de référence minoré, au moins six mois avant l’échéance, et jamais pour un logement F ou G (Ville de Paris).

Après le 24 novembre 2026

L’expérimentation créée par la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS, s’achève en novembre 2026 (ANIL). La Ville de Paris précise que l’arrêté 2026 s’applique « à titre exceptionnel, pour l’instant », dans l’attente d’un texte de loi sur la poursuite du dispositif (Ville de Paris). Si vous signez un bail après cette date, relisez cette page de la Ville le jour même.

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