3 fois le montant du loyer : quel revenu exiger d'un locataire, et ce que dit la loi

Aucune loi n’impose qu’un locataire gagne 3 fois le loyer. Les fiches officielles sur le choix du locataire et sur les pièces qu’on peut lui demander ne fixent aucun ratio (service-public F14750, F1169). Vous pouvez tenir compte de la solvabilité du candidat et fixer votre propre seuil, à deux conditions : l’appliquer à tous de la même façon, et compter l’ensemble de ses ressources, allocations comprises (Défenseur des droits).

Le « 3 fois » vient des assureurs : en pratique, une assurance loyers impayés n’accepte généralement de couvrir le risque que si les revenus nets du locataire atteignent au moins trois fois le loyer charges comprises (ADIL de Tarn-et-Garonne). Visale, la caution gratuite d’Action Logement, se contente de deux fois.

Ce que la loi vous permet d’exiger et de vérifier

Le bailleur choisit son locataire sur des critères objectifs, la situation financière par exemple (service-public F14750). Pour vérifier les revenus, vous pouvez demander un ou plusieurs justificatifs de ressources, dans une liste limitative (service-public F1169) :

• le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition ;
• les trois dernières fiches de paie ;
• les deux derniers bilans, ou une attestation de ressources d’un comptable, pour un non-salarié ;
• les justificatifs des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales des trois derniers mois ;
• les justificatifs de revenus fonciers ou de capitaux, le titre de propriété d’un bien ;
• une simulation des aides au logement faite par la CAF, la MSA ou le candidat ;
• les justificatifs d’indemnités de stage ou l’avis d’attribution de bourse.

Demander à la fois les bulletins et l’avis d’imposition est permis. Les relevés de compte bancaire, eux, ne font pas partie de la liste, et les réclamer expose à une amende jusqu’à 3 000 € (CNIL). Demandez-les avant la visite, les mêmes à tous : le modèle de demande de pièces reprend la liste.

Brut ou net, avec ou sans charges : le calcul

Aucun texte ne tranche. C’est votre critère, et ce qui compte est qu’il soit écrit dans l’annonce et appliqué à l’identique. La référence la plus répandue est celle des assureurs : revenus nets mensuels comparés au loyer charges comprises.

Pour un loyer de 900 € et 80 € de provision sur charges :

Base	Calcul	Revenu demandé
Charges comprises	3 × 980 €	2 940 € nets par mois
Hors charges	3 × 900 €	2 700 € nets par mois

Les 240 € d’écart suffisent à faire basculer un dossier. Annoncez lequel des deux vous appliquez, puis prenez la même ligne du bulletin de paie pour tout le monde.

Quelles ressources compter ? Toutes celles que le candidat peut justifier avec la liste ci-dessus. Le Défenseur des droits le dit sans détour : « prenez en compte le salaire, mais également l’ensemble des ressources, y compris les allocations » (guide « Louer sans discriminer »). Refuser de compter une allocation adulte handicapé ou une pension d’invalidité, ou ne la compter qu’en partie, a été jugé discriminatoire à plusieurs reprises.

L’aide au logement mérite une décision à part, puisque sa simulation fait partie des justificatifs autorisés. Vous pouvez l’ajouter aux revenus, ou la déduire du loyer avant de multiplier. Prenons un studio à 600 € charges comprises et une aide de 200 € : ajoutée aux revenus, il faut 1 600 € de ressources hors aide ; déduite du loyer, 1 200 €. Les deux méthodes se défendent. Choisissez-en une et tenez-vous-y.

D’où vient le « 3 fois » : l’assurance loyers impayés

Une assurance loyers impayés (GLI) est un contrat privé entre vous et un assureur. C’est lui qui fixe ses conditions : le locataire doit être solvable au moment de la souscription, et l’assureur peut demander, par votre intermédiaire, ses bulletins de salaire, son avis d’imposition ou son contrat de travail (ANIL). La couverture varie d’un contrat à l’autre, souvent de 60 à 100 % du loyer et des charges, pendant 12 à 24 mois, avec parfois une franchise d’un ou deux mois.

Trois conséquences pour vous :

• si vous avez une GLI, votre seuil est celui du contrat. Lisez les conditions particulières avant de rédiger l’annonce : les seuils de cinq contrats sont comparés dans les conditions de la GLI pour le locataire ;
• la prime est à votre charge, en général 2 à 2,5 % du loyer, et rien ne peut être réclamé au locataire à ce titre (ADIL 82) ;
• avec une GLI, vous ne pouvez pas exiger de garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (service-public F31267).

Et les critères de l’assureur ne vous couvrent pas : le Défenseur des droits a jugé discriminatoires des refus de candidats vivant de l’allocation adulte handicapé, même quand ils s’appuyaient sur les conditions d’une garantie loyers impayés.

Visale : deux fois le loyer suffit

Visale garantit un loyer charges comprises jusqu’à 50 % des revenus du locataire, dans la limite de 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants et 1 365 € ailleurs (visale.fr). Un salarié à 2 800 € nets peut être couvert pour un loyer de 1 400 €. La garantie est gratuite, couvre jusqu’à 36 mois d’impayés pendant les trois premières années d’occupation et ne se cumule avec aucune autre garantie.

Exiger trois fois le loyer d’un candidat qui présente un visa reste permis ; c’est simplement écarter une garantie gratuite. Qui peut l’obtenir et comment la vérifier : le guide Visale.

En couple, en colocation, avec un garant

En couple. Deux personnes qui signent le bail sont toutes deux locataires : vous pouvez additionner leurs revenus. Ne demandez pas qu’elles soient mariées ou pacsées : la situation de famille est un critère protégé (service-public F14750).

En colocation, tout dépend du bail. Avec un bail unique et une clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité du loyer (service-public F31267) ; le Défenseur des droits admet alors que les ressources soient appréciées pour chaque colocataire pris individuellement, sans que ce soit en soi une discrimination (guide 2025). Avec un bail par colocataire, chacun ne doit que sa part, et c’est sa part que ses revenus doivent couvrir. Pour Visale, deux colocataires peuvent partager un visa, leurs ressources étant additionnées (service-public F33453).

Avec un garant. Vous pouvez demander ses justificatifs de ressources, dans la liste du décret, et fixer le niveau que vous attendez de lui. Mais vous ne pouvez pas refuser un garant parce qu’il est étranger ou vit hors de la métropole. Le détail des motifs de refus qui tiennent, et de ceux qui ne tiennent pas, est dans le guide pour refuser un candidat sans discrimination.

Ce qui vous expose

• Un seuil à géométrie variable. Demander des garanties supplémentaires seulement à certains candidats, parce qu’ils sont jeunes, retraités, parents isolés ou d’origine étrangère, est une discrimination (Défenseur des droits).
• Écarter une catégorie de ressources, allocations ou pensions, au lieu de la compter.
• Réclamer une pièce hors liste, relevés bancaires en tête.

Écrit dans l’annonce, cela donne par exemple : « Revenus nets mensuels d’au moins 3 fois le loyer charges comprises, ou garant, ou Visale. » Le modèle d’annonce filtrante le formule avec le reste des conditions.

→Comparer le revenu annoncé au loyer, candidature par candidature : voir Locaperle en action.