Choisir entre deux locataires : départager deux bons dossiers, sans risque

Deux dossiers complets, deux candidats solvables, un seul logement. C’est la situation la plus agréable de la relocation, et celle où l’on se met en danger le plus facilement : sans méthode, on choisit à l’impression, et une impression se défend mal. La règle tient en une phrase : la même grille pour les deux, des critères liés au risque locatif, dans un ordre fixé avant de comparer.

Ce que la loi vous demande

Vous avez le droit de choisir votre locataire, sur des critères objectifs, par exemple sa situation financière (service-public F14750). Deux règles encadrent ce choix :

• Aucun refus pour un motif discriminatoire au sens de l’article 225-1 du Code pénal (article 1 de la loi du 6 juillet 1989). La sanction pénale va jusqu’à trois ans de prison et 45 000 € d’amende.
• La charge de la preuve s’inverse : si le candidat évincé présente des éléments laissant supposer une discrimination, c’est à vous de prouver que votre décision est justifiée. Une comparaison écrite, faite au moment du choix, est votre meilleure pièce.

Le guide pratique du Défenseur des droits résume le test à passer : vos critères reposent-ils uniquement sur ce qui vous protège réellement des risques locatifs, les impayés et les dégradations ?

Étape 1 : les deux dossiers sont-ils vraiment complets ?

Avant de comparer, vérifiez que vous comparez la même chose : les mêmes pièces, celles que la loi permet de demander, et idéalement un DossierFacile certifié de chaque côté. Un dossier auquel manque le dernier avis d’imposition n’est pas encore « aussi bon » que l’autre : demandez la pièce, avec le même délai que vous auriez donné à l’autre candidat.

Profitez-en pour vérifier les pièces. Deux dossiers « trop beaux » dont l’un est faux, cela se départage tout seul.

Étape 2 : comparez sur ce qui protège du risque

Dans cet ordre, qui va du risque d’impayé au confort :

1. La solvabilité, toutes ressources comptées. Salaire, mais aussi allocations et autres revenus réguliers : le Défenseur des droits demande de prendre en compte l’ensemble des ressources. Ne comptez pas une allocation à 30 % quand vous comptez un salaire à 100 %, c’est précisément ce qui lui a fait conclure à une discrimination indirecte contre des personnes handicapées. Le ratio revenu sur loyer se calcule charges comprises ; le guide du revenu à exiger détaille le calcul.
2. La stabilité de ces ressources. Contrat en cours, ancienneté, période d’essai terminée ou non, durée restante d’un CDD par rapport à la durée du bail. Jugez la durée, pas le type de contrat : écarter tous les CDD par principe est un piège classique.
3. La garantie. Garant solvable, visa Visale valide, ou rien. Comparez sa solidité, pas son type (voir plus bas).
4. La date d’entrée, si elle figurait dans votre annonce. Un mois de vacance coûte un mois de loyer : c’est un critère économique, à condition qu’il ait été annoncé à tous. C’est aussi pour cela qu’il vaut mieux faire visiter pendant le préavis du locataire en place.

Un exemple, pour un T2 à 950 € charges comprises :

	Dossier A	Dossier B
Ressources mensuelles nettes	3 100 € (salaire)	2 950 € (salaire + allocation)
Ratio sur le loyer	3,3	3,1
Stabilité	CDI, 4 ans d’ancienneté	CDI, période d’essai en cours
Garantie	Aucune	Visa Visale valide
Entrée possible	Au 1er	Au 1er
Dossier complet reçu	Mardi 10 h	Lundi 18 h

Ici, la stabilité avantage A, la garantie avantage B. C’est à vous de dire à l’avance lequel des deux pèse le plus dans votre grille, et de l’écrire.

Étape 3 : l’égalité parfaite, départagée par l’ordre d’arrivée

Si tout reste égal, prenez le premier dossier complet arrivé. Aucun texte ne le nomme comme critère, mais il n’a rien à voir avec les critères protégés, et il est facile à prouver avec l’horodatage des messages. Deux conditions : l’appliquer à tous, et avoir proposé des visites à des dates rapprochées aux candidats qui vous ont écrit à peu d’intervalle, comme le recommande le Défenseur des droits.

Ce qui ne peut pas départager

• Tout critère de l’article 225-1 du Code pénal : l’origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’apparence physique, la particulière vulnérabilité liée à la situation économique, le patronyme, le lieu de résidence, l’état de santé, la perte d’autonomie, le handicap, les caractéristiques génétiques, les mœurs, l’orientation sexuelle, l’identité de genre, l’âge, les opinions politiques, les activités syndicales, la qualité de lanceur d’alerte, la capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français, l’appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion. La domiciliation bancaire est protégée par une autre loi, celle du 27 mai 2008.
• Un garant refusé parce qu’il n’est pas français ou ne vit pas en métropole : l’article 22-1 de la loi de 1989 l’interdit expressément.
• Un parent imposé comme cosignataire : le bailleur ne peut pas exiger la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat.
• Des exigences différentes selon le candidat : les mêmes pièces et les mêmes garanties pour les deux.

Sur la garantie, deux points précis. Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, vous ne pouvez pas demander en plus une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti (article 22-1). Et aucun texte ne vous oblige à accepter Visale, mais comme elle concerne surtout les 18-30 ans, la refuser par principe peut être lu comme une discrimination indirecte liée à l’âge. Comparez ce que vaut la garantie, pas son nom.

Prévenez les deux, le même jour

Le candidat retenu reçoit une acceptation sous condition : bail signé à une date précise et dépôt de garantie versé. S’il habite loin, le bail peut se signer à distance. Le second ne doit pas recevoir un refus sec : si le premier se désiste, c’est lui que vous rappelez. Dites-lui la vérité, qu’il est deuxième :

Bonjour [Prénom],

Merci pour votre dossier pour [le logement]. J'ai proposé le logement à un autre candidat, dont le dossier était très proche du vôtre, et j'attends sa confirmation.

Votre dossier est le premier sur ma liste : si la signature ne se fait pas, je reviens vers vous dans les jours qui viennent. Je vous tiens au courant dans tous les cas.

Bien cordialement, [Votre prénom]

Le Défenseur des droits recommande d’informer tous les candidats de votre décision, positive ou négative. Pour les autres, le modèle de réponse négative suffit, envoyé le lendemain de la confirmation du premier. Et si le premier se désiste avant de signer, la marche à suivre tient en deux messages.

Gardez la trace

Conservez la grille remplie, les deux dossiers et l’horodatage des échanges, le temps du bail au moins. Si le candidat écarté conteste un jour, c’est à vous de montrer que votre décision reposait sur des éléments objectifs : cette page imprimée avec vos chiffres suffit presque toujours.