Rétractation avant la signature du bail : le candidat se désiste, ou c'est vous

La réponse courte : il n’existe aucun délai de rétractation pour un bail d’habitation, ni avant ni après la signature (service-public). Avant la signature, chacun peut encore se retirer en pratique. Mais un accord écrit sur le logement et le loyer engage déjà, et c’est surtout le bailleur qui en porte le risque.

Le candidat retenu se désiste : vous ne pouvez rien garder

Aucune somme ne peut être réclamée avant la signature du bail, et il est interdit de demander de l’argent pour réserver le logement (service-public F1169). Acompte, arrhes, chèque de réservation ou « frais de dossier » : si rien n’a été versé, il n’y a rien à retenir. Et si quelque chose l’a été, rendez-le.

En théorie, un candidat qui a accepté par écrit votre logement à votre loyer est engagé, et vous pourriez lui demander réparation. En pratique, le préjudice se limite à quelques jours de recherche en zone tendue, où la liste d’attente est déjà pleine. Prenez acte, et passez au suivant :

1. Répondez au candidat qui se désiste, en une ligne. Il n’a rien à payer, dites-le.
2. Recontactez le dossier qui venait juste après, pas toute la liste. Laissez-lui 48 heures pour répondre.
3. Ne republiez pas l’annonce tout de suite. Une annonce remise en ligne fait repartir le compteur à 200 messages ; votre deuxième et votre troisième choix sont déjà là.

Bonjour [Prénom],

Vous aviez candidaté pour [le logement]. Le candidat retenu s'est désisté, et votre dossier venait juste après : le logement est à vous si vous êtes toujours intéressé.

Je vous propose de signer le bail le [date]. L'accord sera définitif à la signature et au versement du dépôt de garantie.

Pouvez-vous me répondre d'ici 48 heures ? Sans nouvelles de votre part, je passerai au dossier suivant.

Bien cordialement, [Votre prénom]

Écrivez le bon message en 10 secondes

Trois situations : proposer le logement au candidat suivant, répondre à celui qui se désiste, ou reprendre votre accord parce que la condition que vous aviez posée ne s’est pas réalisée.

Vous voulez vous rétracter : ce qui vous engage déjà

C’est la situation la plus risquée. Deux règles se combinent :

• Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à celui qui a fait l’offre (article 1121 du Code civil). Un message qui dit « votre dossier est retenu » pour tel logement à tel loyer peut suffire.
• La promesse de bail vaut bail lorsque les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix : c’est la jurisprudence de la Cour de cassation que l’ANIL applique à la location, et une date d’effet imprécise n’empêche pas le bail de se former. Les arrêts de principe portent sur des baux ruraux ; aucun arrêt publié sur un bail d’habitation n’a été trouvé, mais l’ANIL en tire la même règle.

Un bailleur qui revient sur un accord écrit pour prendre un « meilleur » dossier s’expose donc à ce que le candidat évincé réclame l’exécution du bail ou des dommages et intérêts. Et si le motif du revirement touche à l’un des critères protégés (origine, âge, situation de famille, santé…), c’est une discrimination, punie pénalement.

La sortie sûre se prépare avant : une acceptation sous condition. « L’accord sera définitif à la signature du bail le [date] et au versement du dépôt de garantie », ou « sous réserve de votre dernier avis d’imposition d’ici vendredi ». Si la condition ne se réalise pas, vous êtes libre, et le message le dit en une phrase. C’est pour cela que le modèle de lettre d’acceptation pose toujours ses conditions.

Après la signature, plus personne ne se rétracte

Une fois le bail signé, il n’est plus possible de se rétracter (service-public F1703), même si le locataire n’est pas encore entré.

• Le locataire qui change d’avis donne congé par lettre recommandée. Le préavis court à compter de sa réception : trois mois en location vide, un mois en zone tendue s’il le mentionne dans sa lettre, un mois en meublé. Il doit le loyer et les charges pendant tout le préavis, sauf si vous signez avant avec un nouveau locataire.
• Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance et pour certains motifs seulement : reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux.

Si le locataire vous prévient avant même d’entrer, votre intérêt est souvent de relouer vite pour qu’il soit libéré plus tôt : reprenez la liste des candidats, et signez avec le suivant.

Le garant se rétracte avant d’avoir signé

Tant que l’acte de cautionnement n’est pas signé, le garant n’est engagé à rien : la caution doit prendre la forme d’un écrit, avec une mention qu’elle appose elle-même, à peine de nullité (article 2297 du Code civil). Si le bail n’est pas encore signé non plus, vous pouvez demander un autre garant ou reprendre la liste. Les mentions à ne pas oublier sont détaillées dans le modèle d’acte de cautionnement : faites-le signer le même jour que le bail.