Refuser un candidat locataire sans discrimination : ce que la loi permet, ce qu'elle interdit

Vous pouvez refuser un candidat pour des raisons objectives, qui tiennent à sa capacité à payer et à votre logement : ressources, garanties, dates. Vous ne pouvez pas le refuser pour l’un des critères protégés par l’article 225-1 du Code pénal, auquel renvoie l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 (Défenseur des droits) : origine, situation de famille, âge, handicap, lieu de résidence, nationalité, entre autres (service-public F14750). La sanction va jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende. Et si un candidat conteste, c’est à vous de prouver que votre choix reposait sur des éléments objectifs.

Pour quelqu’un qui doit dire non à 80 personnes la même semaine, la règle se traduit en trois gestes : des critères écrits avant de lire les candidatures, les mêmes pour tous, et un refus court qui ne parle jamais de la personne.

Les critères que la loi interdit

Service-public les énumère : l’origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’apparence physique, la particulière vulnérabilité liée à la situation économique, le nom, le lieu de résidence, l’état de santé, la perte d’autonomie, le handicap, les caractéristiques génétiques, les mœurs, l’orientation sexuelle, l’identité de genre, l’âge, les opinions politiques, les activités syndicales, la qualité de lanceur d’alerte (ou de proche d’un lanceur d’alerte), la capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français, et l’appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une prétendue race ou une religion. Le Défenseur des droits y ajoute la domiciliation bancaire (guide « Louer sans discriminer »).

L’interdiction vaut aussi pour le garant : vous ne pouvez pas refuser une caution parce qu’elle est de nationalité étrangère ou qu’elle vit hors de la métropole (article 22-1 de la loi de 1989, cité par le Défenseur des droits).

Les motifs de refus légitimes

Le bailleur choisit son locataire, et il le fait sur des critères objectifs, la situation financière par exemple. Il peut demander des pièces qui prouvent l’identité, la situation professionnelle et les ressources, dans la liste fixée par décret (service-public F14750).

Sont donc défendables, s’ils sont appliqués à tous :

• des ressources insuffisantes au regard du seuil que vous appliquez à chaque candidat ;
• l’absence de la garantie que vous demandez à tous (garant, Visale ou assurance) ;
• un dossier incomplet, ou arrivé après celui d’un candidat que vous avez retenu ;
• une date d’entrée incompatible avec la vôtre ;
• le projet d’exercer une activité professionnelle dans le logement, que service-public cite comme un motif de refus qui n’est pas discriminatoire.

Le Défenseur des droits pose une question à se faire avant de retenir un critère : repose-t-il uniquement sur ce qui est « réellement indispensable pour vous protéger des risques locatifs (impayés, dégradations) » (grille « 9 points à vérifier ») ? Le seuil de revenus lui-même relève de votre choix ; le guide 3 fois le montant du loyer explique comment le fixer et le calculer.

Les critères neutres qui deviennent discriminatoires

La discrimination indirecte, c’est un critère ou une pratique en apparence neutre qui désavantage particulièrement des personnes protégées, sauf s’il répond à un but légitime par des moyens nécessaires et appropriés (Défenseur des droits, 2025). Les cas que le Défenseur des droits a tranchés sont les meilleurs repères :

• Ne compter que les salaires. Écarter les ressources qui viennent d’une allocation adulte handicapé ou d’une pension d’invalidité, ou ne les compter qu’en partie, désavantage les personnes handicapées ; le Défenseur des droits l’a jugé discriminatoire à plusieurs reprises, y compris quand le refus s’appuyait sur les critères d’une assurance loyers impayés (décisions 2014-178, 2015-179, 2017-056). Prenez en compte l’ensemble des ressources, allocations comprises.
• Exiger un garant français ou résidant en France. Illégal, et discriminatoire en raison de la nationalité (décision 2024-095 du 3 juillet 2024).
• Exiger un titre de séjour. Une carte d’identité ou un passeport valide suffit à prouver l’identité ; le titre de séjour ne peut être demandé que si le candidat n’a aucune autre pièce. Refuser un candidat dont le titre arrivait à échéance, alors qu’il présentait le récépissé de sa demande de renouvellement, a été jugé discriminatoire (décisions 2018-212 et 2023-079).
• Demander plus de pièces à certains. Exiger trois ans de bulletins de salaire du seul couple d’origine ultramarine, en plus de la liste habituelle, a été qualifié de discrimination (HALDE, décision 2009-253).
• Une annonce « fonctionnaire uniquement ». Elle exclut les étrangers hors Union européenne, qui ne peuvent pas y répondre (HALDE, décisions 2006-182 et 2009-293).

Les refus directs sont plus faciles à repérer, et le Défenseur des droits en voit encore : un propriétaire qui « ne souhaite pas louer à des familles » (décision 2017-259), un autre qui refuse un colocataire pour « ne pas mélanger des personnes de cultures différentes ».

Les documents à ne jamais demander

La liste des pièces que vous pouvez exiger est limitative (service-public F1169). La CNIL cite ce qui n’y figure pas : livret de famille, carte Vitale, relevés de compte bancaire, contrat de mariage ou jugement de divorce, extrait de casier judiciaire. Réclamer une pièce hors liste expose à une amende jusqu’à 3 000 €, 15 000 € pour une personne morale. Que vous demandiez le dossier avant ou après la visite, demandez le même à tous : un traitement différent selon le candidat est exactement ce que le Défenseur des droits compare quand il est saisi.

Les pièces autorisées, et elles seules, sont dans le modèle de demande de pièces.

Dire non à 80 candidats sans vous exposer

1. Écrivez vos critères avant d’ouvrir les messages, et mettez-les dans l’annonce : loyer, seuil de revenus, garanties acceptées, date d’entrée. Le Défenseur des droits demande de donner à tous les candidats les mêmes informations et une annonce qui n’écarte personne. Le modèle d’annonce filtrante les formule.
2. Posez les mêmes questions et demandez les mêmes pièces à tout le monde. Le guide du Défenseur des droits insiste : documents « strictement identiques pour tous », et des créneaux de visite rapprochés pour des candidats qui ont écrit à peu d’intervalle.
3. Répondez à chacun. C’est l’un des neuf points de sa grille d’auto-évaluation. Un refus de trois lignes suffit : le modèle de réponse négative en donne trois versions, et celui d’après visite couvre le cas le plus délicat.
4. Si vous donnez un motif, donnez le vrai, rattaché à vos critères écrits (« un dossier correspondait mieux aux revenus demandés pour ce logement »). Jamais un mot sur la personne, sa famille, son origine ou son âge.
5. Gardez la trace de vos critères et de vos décisions, puisque la preuve vous incombe. Pas les pièces des candidats écartés : dans son référentiel sur la gestion locative, la CNIL juge qu’une conservation de trois mois des données de solvabilité est en principe adéquate.
6. Ne faites relayer aucune consigne discriminatoire. Celui qui demande de discriminer et celui qui exécute sont tous deux responsables : en 2005, un bailleur et l’agence qui avait refusé un candidat d’origine maghrébine à sa demande ont été condamnés ensemble (Cour de cassation, chambre criminelle, 7 juin 2005, n° 04-87354, citée par le Défenseur des droits).

Les sanctions et les recours du candidat

Un candidat qui s’estime discriminé peut réunir captures d’écran, mails, témoignages ou le résultat d’un testing, porter plainte dans les six ans, et se constituer partie civile pour obtenir des dommages et intérêts (service-public F14750). La peine encourue est de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.

Il peut aussi saisir gratuitement le Défenseur des droits, au 3928 ou en ligne. La saisine peut aboutir à une médiation, à une transaction (amende, indemnisation, publicité des faits) validée par le procureur, ou à la transmission au procureur si les faits sont une infraction.

Si un candidat conteste votre refus, répondez une fois, calmement, avec vos critères écrits, sans parler des autres dossiers. S’il dépose plainte ou saisit le Défenseur des droits, l’ADIL de votre département vous renseigne gratuitement, et un avocat vous assiste pour la suite.

→Appliquer les mêmes critères à toutes vos candidatures : voir Locaperle en action.