Louer son appartement seul à Marseille : loyer, permis de louer et règles en 2026

Marseille n’encadre pas le niveau des loyers : elle ne figure pas dans la liste des communes concernées (service-public). Vous fixez donc le loyer d’une première location librement. Mais Marseille est en zone tendue, et si le logement était loué dans les 18 derniers mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui de l’ancien locataire, sauf exceptions. Dans trois quartiers, il faut en plus un permis de louer avant de signer.

Pas de plafond, une candidature en attente

La Métropole Aix-Marseille-Provence a présenté en novembre 2022 la candidature de la ville à l’expérimentation de l’encadrement des loyers (Métropole Aix-Marseille-Provence). La Ville indique que sa mise en place reste conditionnée à la parution d’un décret ministériel (Ville de Marseille), qui n’a pas été publié à la date de cette mise à jour. L’expérimentation elle-même prend fin le 24 novembre 2026 dans les villes qui l’appliquent, sauf loi de prolongation.

Pas de loyer de référence à respecter, donc, ni à écrire dans le bail ou dans l’annonce.

Zone tendue : le loyer de l’ancien locataire fait plafond

Marseille figure sur la liste des communes en zone tendue. Quand vous relouez un logement moins de 18 mois après le départ du locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le sien, et ce montant doit être écrit dans le bail (service-public). Trois exceptions :

• le loyer n’a pas été révisé depuis 12 mois : vous appliquez la variation annuelle de l’IRL (le calcul, avec la lettre) ;
• vous avez fait des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence d’au moins la moitié d’une année de loyer : le loyer annuel peut augmenter de 15 % de leur coût TTC ;
• l’ancien loyer était manifestement sous-évalué par rapport aux logements comparables du voisinage : la hausse est limitée à la moitié de l’écart.

Par exemple, si votre ancien locataire payait 780 € hors charges et que le loyer n’a pas été révisé depuis plus d’un an, le nouveau loyer peut être de 780 € augmentés de la variation de l’IRL, pas davantage sans travaux ni références de loyers du quartier. Un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté du tout. Après 18 mois sans locataire, le loyer d’un logement classé A à E est libre.

Cette règle vient d’un décret applicable jusqu’au 31 juillet 2027, sans lien avec l’expérimentation de l’encadrement.

Le permis de louer à Noailles, Belle de Mai et Hoche Versailles Pelletan

Dans ces trois secteurs, la Métropole impose une autorisation préalable de mise en location (Métropole Aix-Marseille-Provence). Elle se demande avant la signature du bail, à chaque changement de locataire, et doit être annexée au bail ; les renouvellements et reconductions n’en ont pas besoin. Elle n’est plus valable si le logement n’est pas loué dans les deux ans. Le dossier se dépose à l’Espace accompagnement habitat, 19 rue de la République (2e).

Louer sans l’avoir demandée expose à une amende allant jusqu’à 5 000 €, et jusqu’à 15 000 € en cas de récidive ou si l’autorisation a été refusée (service-public).

Ce que l’annonce doit afficher

Sans encadrement, Marseille suit les règles générales : loyer mensuel et charges, dépôt de garantie, commune et arrondissement, surface habitable, classes énergie et climat, estimation des dépenses d’énergie, et la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour un logement classé F ou G (service-public). Le reste du texte peut suivre un modèle d’annonce filtrante.

Les niveaux de loyer relevés par l’observatoire

L’observatoire local des loyers des Bouches-du-Rhône relevait en 2024, à Marseille, un loyer médian de 11,2 €/m² hors charges dans sa zone la moins chère et de 15,9 €/m² dans la plus chère, pour 13 €/m² sur l’ensemble des agglomérations d’Aix-Marseille et d’Arles (observatoires des loyers). Ce sont des repères, pas des plafonds : ils servent surtout à juger si un ancien loyer est sous-évalué.

Le DPE : un logement classé G ne se loue plus, bail mobilité compris

Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être au moins en classe F pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite ; la classe E sera exigée en 2028, la D en 2034 (ministère de la Transition écologique). Le bail mobilité n’y échappe pas : le logement doit être décent comme pour tout bail de résidence principale (service-public). Un bail signé malgré tout expose à des travaux ordonnés par le juge et à une baisse ou une suspension du loyer.

Préavis et vacance

En zone tendue, le locataire d’un logement vide peut partir avec un mois de préavis s’il l’indique dans sa lettre ; en meublé, c’est toujours un mois (service-public). Un logement non meublé resté vide au moins un an au 1er janvier paie la taxe sur les logements vacants, sauf si vous prouvez l’avoir proposé à la location au prix du marché sans trouver preneur (service-public).

Trier les candidatures

D’expérience, une annonce marseillaise en zone tendue reçoit des centaines de messages la première semaine. La méthode pour trier les candidatures LeBonCoin vous évite de les lire un par un. Le revenu que vous pouvez exiger est dans le guide sur les 3 fois le loyer. Choisissez sur des critères objectifs, comme la situation financière : l’origine, le nom ou le lieu de résidence du candidat font partie des critères interdits (service-public), détaillés dans le guide pour refuser sans discriminer.

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