Bordeaux : louer son appartement sans agence, encadrement et règles en 2026

À Bordeaux, le loyer d’un logement que vous relouez ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de l’arrêté préfectoral du 6 juillet 2026, en vigueur jusqu’au 24 novembre 2026 (service-public). S’il y avait un locataire dans les 18 derniers mois, il ne peut pas non plus dépasser le sien, sauf exceptions. Dans les communes voisines, Pessac, Talence ou Mérignac, seule cette seconde règle s’applique. Et dans une partie de trois quartiers, Victoire, Saint-Michel et Belcier, il faut un permis de louer avant de signer.

L’encadrement à Bordeaux, sans interruption depuis 2022

Il s’applique aux baux vides, meublés et mobilité signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022, sur la seule commune de Bordeaux. Les loyers de référence ont été fixés par un arrêté préfectoral chaque année, le 20 juin de 2022 à 2025, puis le 6 juillet 2026 : ce dernier arrêté les liste et s’applique du 15 juillet au 24 novembre 2026 inclus. Ils sont établis à partir des loyers relevés par l’observatoire local des loyers porté par l’Agence d’urbanisme Bordeaux Aquitaine.

L’expérimentation prend fin à cette date, sauf loi de prolongation. Une prolongation est discutée au Parlement ; à la date de cette mise à jour, service-public donne toujours le 24 novembre 2026 comme fin.

Le plafond de votre zone, dans l’arrêté du 6 juillet 2026

L’arrêté distingue les appartements et les maisons. Pour les appartements, il découpe Bordeaux en quatre zones, puis distingue le nombre de pièces, quatre époques de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le type de location. Le loyer de référence majoré va de 12,2 à 23,9 € par m² de surface habitable loué vide, et de 14,0 à 27,5 € meublé.

Exemple : un appartement de deux pièces de 45 m² en zone 1, dans un immeuble d’avant 1946. Loyer de référence : 15,7 €/m². Majoré : 18,8 €/m². Le loyer hors charges ne peut pas dépasser 45 × 18,8 = 846 € loué vide, ou 45 × 21,7 = 976,50 € loué meublé. Votre zone et vos montants sont dans le simulateur de Bordeaux Métropole.

Pour situer ces plafonds, l’observatoire relevait en 2024 un loyer médian de 12,1 à 14,8 €/m² hors charges selon les zones de Bordeaux (observatoires des loyers).

Si le logement était loué il y a moins de 18 mois

Bordeaux, Pessac, Talence et Mérignac sont en zone tendue. Le nouveau loyer ne peut donc pas dépasser celui de l’ancien locataire, et ce montant doit figurer dans le bail (service-public). Trois exceptions : la variation annuelle de l’IRL si le loyer n’a pas été révisé depuis 12 mois (le calcul), des travaux d’au moins la moitié d’une année de loyer, ou un loyer manifestement sous-évalué. À Bordeaux, le résultat reste plafonné par le majoré. Un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté. Cette règle vient d’un décret applicable jusqu’au 31 juillet 2027, indépendant de l’expérimentation.

Ce que le bail et l’annonce doivent afficher

À Bordeaux, le bail indique le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, et le complément de loyer s’il y en a un, avec ce qui le justifie (service-public). L’annonce affiche la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) » suivie du montant, le loyer de base et le complément éventuel, en plus de la surface et de la classe DPE (service-public). Le reste du texte peut suivre un modèle d’annonce filtrante.

Le complément de loyer suit les règles nationales, détaillées dans notre guide sur l’encadrement des loyers : loyer de base égal au majoré, logement qui se distingue vraiment de ceux de la zone, interdiction en cas de DPE F ou G, de sanitaires sur le palier ou d’humidité, entre autres.

Ce que vous risquez en dépassant

Le locataire peut signaler le dépassement à la préfecture, qui peut prononcer une amende allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Il peut aussi demander une baisse de loyer et le remboursement du trop-perçu devant la commission départementale de conciliation, puis le juge (service-public).

Le permis de louer à Victoire, Saint-Michel et Belcier

Dans une partie de ces trois secteurs, vous devez obtenir une autorisation préalable de Bordeaux Métropole avant de signer le bail, pour chaque nouveau locataire (Ville de Bordeaux, page mise à jour le 2 juin 2026). Le dossier comprend le formulaire cerfa 15652, les diagnostics, un plan et des photos ; la Métropole répond sous un mois, et son silence vaut accord. Ailleurs dans la Métropole, certains quartiers demandent seulement une déclaration dans les 15 jours qui suivent la signature : la carte de Bordeaux Métropole donne le régime de chaque adresse.

Louer sans autorisation expose à une amende allant jusqu’à 5 000 €, 15 000 € en cas de récidive ou si l’autorisation a été refusée (service-public).

Le DPE : un logement classé G ne se loue plus, bail mobilité compris

Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être au moins en classe F pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite ; la classe E sera exigée en 2028, la D en 2034 (ministère de la Transition écologique). Le bail mobilité n’y échappe pas : le logement doit être décent comme pour tout bail de résidence principale (service-public).

Préavis et vacance

En zone tendue, le locataire d’un logement vide peut partir avec un mois de préavis s’il l’indique dans sa lettre ; en meublé, c’est toujours un mois (service-public). Un logement non meublé resté vide au moins un an au 1er janvier paie la taxe sur les logements vacants, sauf si vous prouvez l’avoir proposé à la location au prix du marché sans trouver preneur (service-public).

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