Relouer son appartement à Paris seul : loyer plafond, bail et DPE en 2026

À Paris, le loyer de votre prochain locataire a deux plafonds. S’il y avait un locataire dans les 18 derniers mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le sien, sauf exceptions. Et il ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré que la préfecture fixe pour votre secteur, votre nombre de pièces et l’époque de l’immeuble (service-public). Ajoutez le DPE, qui interdit de louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 : ce sont les trois vérifications à faire avant de publier l’annonce.

Le plafond de votre secteur, dans l’arrêté du 12 juin 2026

L’encadrement s’applique depuis le 1er juillet 2019 à tous les baux d’habitation parisiens, vides ou meublés, colocations et baux mobilité compris (Ville de Paris). Le préfet fixe les loyers de référence à partir des loyers relevés par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). L’arrêté en vigueur, celui du 12 juin 2026, s’applique du 1er juillet au 24 novembre 2026.

Il regroupe les 80 quartiers en 14 secteurs, puis distingue le nombre de pièces, l’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le type de location. En location vide, le loyer de référence majoré va de 18,1 à 45,8 € par m² de surface habitable selon la case.

Un exemple tiré de l’arrêté : un deux-pièces de 40 m², loué vide, dans un immeuble d’avant 1946 du quartier de la Roquette (11e, secteur 11). Le loyer de référence y est de 27,3 €/m², le majoré de 32,8 €/m². Le loyer hors charges ne peut donc pas dépasser 40 × 32,8 = 1 312 €. Loué meublé, le majoré passe à 37,3 €/m², soit 1 492 €. Pour votre adresse, le simulateur de la Ville de Paris donne les deux montants.

Pour situer ces chiffres, l’OLAP relevait un loyer médian de 26,6 €/m² hors charges dans le parc locatif privé parisien au 1er janvier 2024 (données des observatoires des loyers).

Si l’appartement était loué il y a moins de 18 mois

Le nouveau loyer de base ne peut pas dépasser celui de l’ancien locataire, et ce montant doit être écrit dans le bail (service-public). Trois exceptions permettent de monter, toujours sans dépasser le majoré :

• le loyer n’a pas été révisé depuis 12 mois : vous appliquez la variation annuelle de l’IRL (le calcul, avec la lettre) ;
• vous avez fait, depuis le départ du locataire, des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence d’au moins la moitié d’une année de loyer : le loyer annuel peut augmenter de 15 % du coût des travaux TTC ;
• l’ancien loyer était manifestement sous-évalué par rapport au voisinage : la hausse est limitée à la moitié de l’écart.

Votre ancien locataire payait 1 250 € hors charges, sans révision depuis plus d’un an ? Vous pouvez appliquer l’IRL, mais le deux-pièces de l’exemple restera sous 1 312 €. Un logement classé F ou G, lui, ne peut pas être augmenté du tout.

Ce que le bail et l’annonce doivent afficher

Le bail indique le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, et, s’il y en a un, le complément de loyer avec les caractéristiques qui le justifient (service-public). S’il manque le majoré, le locataire a un mois après la prise d’effet du bail pour vous mettre en demeure de le compléter, puis peut saisir le juge pour faire baisser le loyer.

L’annonce, LeBonCoin compris, doit donner le loyer total, la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) » suivie du montant, le loyer de base, le complément éventuel, l’arrondissement, la surface et la classe DPE (service-public). Ajoutez ces lignes à votre texte, par exemple à un modèle d’annonce filtrante.

Le complément de loyer, rarement défendable

Il suppose un loyer de base déjà égal au majoré et un logement que sa localisation ou son confort distinguent vraiment de ceux du secteur. Depuis le 18 août 2022, il est interdit en cas de DPE F ou G, de sanitaires sur le palier ou d’humidité, entre autres. Le locataire a trois mois après la signature pour le contester, et la preuve vous revient. Le fait de louer meublé ne le justifie a priori pas, rappelle la Ville de Paris : les loyers de référence meublés en tiennent déjà compte. Le détail est dans notre guide sur l’encadrement à Paris.

Ce que vous risquez en dépassant

Depuis le 1er janvier 2023, la Ville de Paris reçoit les signalements des locataires. Si le dépassement est confirmé, elle vous met en demeure de rembourser le trop-perçu et de signer un avenant, puis peut prononcer une amende allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement (Ville de Paris). L’amende ne vaut pas remboursement : le locataire peut aussi saisir la commission de conciliation puis le juge, dans les trois ans qui suivent la signature.

Après le 24 novembre 2026

L’encadrement est une expérimentation de la loi ELAN, prolongée par la loi 3DS, et l’arrêté rappelle qu’elle prend fin le 24 novembre 2026 à minuit. Une prolongation est discutée au Parlement ; à la date de cette mise à jour, service-public donne toujours cette date de fin, à revérifier si vous signez autour. Deux règles, elles, restent : la limite liée à l’ancien loyer, qui vient d’un décret applicable jusqu’au 31 juillet 2027, et le gel des loyers des logements F et G.

Le DPE : un logement classé G ne se loue plus, bail mobilité compris

Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit être au moins en classe F pour être loué avec un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite ; la classe E sera exigée en 2028, la D en 2034 (ministère de la Transition écologique). La règle vaut pour le vide, le meublé et le bail mobilité, puisqu’un logement loué avec un bail mobilité doit être décent comme les autres (service-public). Un bail signé malgré tout expose à des travaux ordonnés par le juge et à une baisse ou une suspension du loyer. Pour une chambre de service, la décence exige aussi une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ habitables.

Préavis, vacance, meublé de tourisme

Paris est en zone tendue : le locataire d’un logement vide peut partir avec un mois de préavis s’il l’indique dans sa lettre, et en meublé le préavis est toujours d’un mois (service-public). Un logement non meublé vide depuis au moins un an au 1er janvier paie la taxe sur les logements vacants, 17 % de la valeur locative la première année puis 34 %, sauf si vous prouvez l’avoir proposé au prix du marché sans trouver preneur (service-public).

Entre deux locataires, le meublé de tourisme n’est pas une solution simple : si le logement n’est pas votre résidence principale, il faut un changement d’usage avec compensation ; s’il l’est, c’est 90 jours par an au plus depuis le 1er janvier 2025, avec un numéro d’enregistrement (Ville de Paris).

Trier les candidatures

D’expérience, une annonce parisienne reçoit des centaines de messages la première semaine. La méthode tient dans le guide pour trier les candidatures LeBonCoin. Choisissez sur des critères objectifs, comme la situation financière : l’origine, l’âge ou la situation de famille font partie des critères interdits (service-public), détaillés dans le guide pour refuser sans discriminer.

→Trier les réponses à une annonce parisienne sans y passer le week-end : voir comment fonctionne Locaperle.