Révision du loyer : le calcul avec l'IRL et la lettre à envoyer

La révision annuelle du loyer se joue sur deux chiffres et une date. Les deux chiffres sont deux indices du même trimestre, à un an d’écart. La date est celle que le bail prévoit, et elle compte plus qu’on ne le croit : douze mois plus tard, la révision est perdue.

Trois conditions, sinon pas de révision

D’après service-public.gouv.fr, en location vide comme en meublé :

1. Une clause de révision dans le bail. Sans elle, aucune révision n’est possible en cours de bail.
2. Une fois par an, à la date convenue dans le contrat.
3. L’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee, sur le trimestre que le bail désigne. À défaut de précision, le dernier indice publié à la signature.

Le calcul

Nouveau loyer hors charges = loyer actuel hors charges × IRL du trimestre de référence (année en cours) / IRL du même trimestre (année précédente)

Le résultat s’arrondit au centime. Les valeurs trimestrielles de l’IRL sont publiées par l’Insee : prenez les deux valeurs du même trimestre, pas le dernier indice paru.

Les charges ne suivent pas cette révision. La provision se réajuste séparément, sur les charges réelles du dernier décompte.

Douze mois, puis c’est perdu

Vous disposez de 12 mois à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. Au-delà, la révision de l’année écoulée est définitivement perdue.

Et dans tous les cas, l’augmentation ne joue que pour l’avenir : elle s’applique à partir de votre demande, jamais de façon rétroactive sur les mois déjà réglés. C’est la raison pour laquelle cette lettre se datera toujours avant le mois qu’elle concerne.

Logement classé F ou G : révision interdite

Depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 en outre-mer), réviser ou majorer le loyer d’un logement classé F ou G au DPE est interdit. La règle s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Sur un logement concerné, la clause de révision du bail ne produit donc aucun effet.

La lettre de révision du loyer, à copier

Bonjour [Prénom],

Le bail du logement situé [adresse du logement] prévoit la révision annuelle du loyer. Je vous informe de cette révision, calculée sur l'indice de référence des loyers (IRL) du [trimestre], publié par l'Insee.

- Loyer actuel hors charges : [loyer actuel] - IRL de référence : [IRL de référence] - IRL du même trimestre cette année : [nouvel IRL] - Nouveau loyer hors charges : [nouveau loyer]

Ce montant s'applique à compter du [date d'effet]. Il n'a pas d'effet rétroactif : les mois déjà réglés restent dus au montant précédent. Les charges ne sont pas concernées par cette révision.

Je reste à votre disposition si vous souhaitez le détail du calcul.

Bien cordialement, [Votre prénom]

Calculez la révision et générez la lettre

Entrez le loyer actuel et les deux valeurs d’IRL : le nouveau loyer et l’écart mensuel se calculent au centime. Nous ne codons pas les indices en dur, parce qu’ils changent chaque trimestre et qu’un chiffre périmé produirait un loyer faux.

À la prochaine mise en location, la règle change

La révision en cours de bail suit l’IRL. Le loyer que vous pourrez afficher pour le locataire suivant, lui, dépend de votre commune : en zone d’encadrement, un plafond s’impose à la mise en location comme au renouvellement. Le guide de l’encadrement des loyers à Paris donne le calcul et les rares cas de complément de loyer.