Assurance loyer impayé : les conditions pour le locataire, contrat par contrat

Aucune loi ne dit qui une assurance loyers impayés doit accepter : chaque assureur fixe ses conditions dans son contrat. Nous avons lu les conditions générales publiées par cinq d’entre eux, ouverts aux bailleurs particuliers. Le critère central est partout le même, le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus nets du locataire que représente le loyer charges comprises. Pour un CDI, il va de 33 à 38 % selon le contrat, soit des revenus de 2,6 à 3 fois le loyer.

Deux choses comptent autant que le seuil. Le type de contrat de travail du candidat, qui fait varier ce seuil. Et le dossier : c’est vous qui devez le réunir, vérifier sa cohérence et le garder, faute de quoi l’assureur peut refuser de payer le jour de l’impayé.

Le taux d’effort, contrat par contrat

Contrat	CDI	Autres situations
Cautioneo, CG 2021	38 %	38 % aussi pour un CDD de plus de 8 mois, un indépendant après un exercice, un retraité
Solly Azar, CG 2021	37 %	CDD 25 %, indépendant 33 % après 2 ans, retraité : un reste à vivre de 800 € seul, 1 500 € en couple
MAIF (gérée par Solly Azar), CG 2023	37 %	Comme Solly Azar ; retraité : reste à vivre ou 37 %
Macif, CG 2023	37 %	CDD, intérim, intermittent : 33 %
AXA (Protection Loyer), CG 2018	35 %	35 %, indépendant après 2 ans ; le site annonce 33 %

Traduit en revenus, pour un loyer de 800 € charges comprises : 2 105 € nets par mois à 38 %, 2 162 € à 37 %, 2 286 € à 35 %, 2 424 € à 33 %, 3 200 € à 25 %. Un même candidat peut donc passer chez un assureur et pas chez l’autre. C’est ce qui est arrivé cet été à un bailleur d’un groupe d’entraide : un candidat gagnant entre 1 700 et 2 100 € selon les mois, pour 695 € de loyer, soit un taux d’effort de 33 à 41 %, refusé par deux assureurs.

Ces documents datent de 2018 à 2023, et deux assureurs affichent sur leur site un seuil différent de celui de leurs conditions générales. Le seuil qui vous engage est celui de votre contrat : lisez-le avant d’écrire votre annonce, et écrivez-y le revenu qui en découle.

Les situations acceptées, et celles qui ne le sont pas

Les contrats lus acceptent tous le salarié en CDI, et presque tous l’exigent hors période d’essai : Cautioneo demande trois mois d’ancienneté, AXA exclut la période d’essai, et quand Cautioneo l’accepte, c’est avec un seuil abaissé. Le fonctionnaire titulaire est accepté partout.

Au-delà, les écarts sont nets :

• CDD : accepté chez Cautioneo s’il dure plus de 8 mois, chez Solly Azar et la MAIF s’il reste plus de 12 mois à courir, avec un seuil de 25 % ; absent de la liste d’AXA, qui exclut les « locataires dits en situation précaires » ;
• intérim et intermittence : acceptés chez Cautioneo avec 12 mois d’activité régulière, exclus chez Solly Azar et la MAIF ;
• indépendant : un exercice clos chez Cautioneo, deux ans d’activité ailleurs ;
• retraité : accepté partout, avec un critère de reste à vivre chez Solly Azar ;
• demandeur d’emploi : exclu chez Solly Azar et la MAIF, sauf en colocation.

Ces critères sont ceux de l’assureur, pas les vôtres. Refuser un candidat parce qu’il vit d’une allocation reste une discrimination, même quand le contrat d’assurance ne la prend pas en compte : le Défenseur des droits l’a jugé à plusieurs reprises (guide « Louer sans discriminer »). Si votre assurance ne couvre pas ce candidat, Visale ou un garant peuvent le faire.

Le garant : seulement pour un étudiant ou un apprenti

La loi interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés de demander en plus un garant, à peine de nullité, sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, Legifrance). Les assureurs suivent la même ligne : ils n’examinent un garant que pour un étudiant ou un apprenti, et c’est alors le garant qui doit passer leur seuil. Chez Solly Azar, les revenus du garant et ceux de l’étudiant ne s’additionnent pas.

Le dossier que vous devez garder

C’est la clause qui coûte le plus cher quand on l’ignore. Toutes les conditions générales lues mettent le dossier à votre charge :

• Macif : « Vous avez l’obligation non seulement de recueillir les documents énumérés dans le présent article mais encore d’en vérifier la cohérence » ;
• Solly Azar et MAIF : vérifier « l’authenticité et la cohérence des justificatifs de solvabilité », sous peine de déchéance ;
• AXA : « L’absence de justificatifs constituant le dossier de location entraînera une déchéance des garanties. »

Le socle est le même partout : une pièce d’identité, le bail signé avec sa clause résolutoire (et la clause de solidarité en colocation), l’état des lieux d’entrée, et selon la situation :

• salarié : le contrat de travail ou une attestation de l’employeur de moins d’un mois, les trois derniers bulletins de salaire, le dernier avis d’imposition ;
• indépendant : un extrait K-bis ou d’inscription, le dernier bilan ou une attestation du comptable, l’avis d’imposition ;
• retraité : les justificatifs de pension et l’avis d’imposition.

Cautioneo demande aussi une fiche de renseignements signée, AXA une attestation d’assurance habitation. Toutes ces pièces figurent dans la liste que la loi vous autorise à demander (service-public F1169) : demandez-les avant la visite, les mêmes à tous. Pour la cohérence, un dossier DossierFacile a son avis d’imposition authentifié auprès des impôts, et vous pouvez contrôler vous-même un avis en deux minutes ; les fiches de paie et le contrat restent à recouper. La méthode est dans le guide sur les faux dossiers.

Assurer un bail en cours

Vous avez acheté un logement déjà loué, ou vous voulez assurer un locataire en place ? C’est possible chez les cinq assureurs, à condition que le locataire soit à jour et n’ait eu aucun incident de paiement sur les six derniers mois. Cautioneo refuse un locataire en place depuis moins de six mois ; Solly Azar et la MAIF vérifient alors sa solvabilité comme pour un nouveau bail.

Surtout, un délai de carence s’applique : 3 mois chez Cautioneo et AXA, 4 mois à la Macif, six mois de période probatoire chez Solly Azar. Un impayé qui commence pendant ce délai n’est pas couvert.

Et si le bail a déjà un garant ? La loi interdit de demander un garant quand on est assuré ; elle ne dit rien d’un garant signé avant l’assurance. Les assureurs règlent le cas eux-mêmes : Cautioneo exige qu’au moment du sinistre, vous renonciez à faire jouer la caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Lisez la clause de votre contrat avant de souscrire : vous échangez une garantie contre une autre.

Prix, franchise, plafond

Contrat	Prix affiché	Franchise, plafond
Cautioneo	2,75 % du loyer charges comprises	Le dépôt de garantie, ou un mois de loyer ; 96 000 €, loyer de 4 500 € au plus
Solly Azar	Dès 17 à 19 € par mois	Aucune pour un nouveau locataire ; 90 000 €, loyer de 3 500 € au plus
MAIF	19,99 € par mois pour 820 € de loyer	Aucune pour un nouveau locataire ; 90 000 €, loyer de 3 500 € au plus
Macif	Non publié	Le dépôt de garantie, versé ou non ; plafond aux conditions particulières
AXA	Non publié en pourcentage	Aucune ; 90 000 € par sinistre, loyer de 3 100 € au plus

La prime est à votre charge et ne se refacture pas au locataire. Au régime réel, elle se déduit de vos revenus fonciers, ligne 223 de la déclaration 2044 (BOFiP) ; au micro-foncier, l’abattement de 30 % couvre déjà toutes les charges. Les indemnités que l’assureur vous verse sont imposables, comme les loyers qu’elles remplacent.

Si le candidat ne passe pas

Un refus de l’assureur ne ferme pas la porte. Visale accepte un loyer jusqu’à la moitié des revenus, là où les assureurs s’arrêtent à 38 %, et elle est gratuite ; sans assurance, un garant est aussi possible. L’outil Visale, assurance ou garant dit en une minute ce qui est ouvert à votre candidat.