Mise en demeure pour loyer impayé : la lettre au locataire, et ce qui vient après

La mise en demeure pour loyer impayé est la lettre qui réclame au locataire, en recommandé avec accusé de réception, la somme due avant une date précise. Aucun texte ne fixe le délai à lui laisser : huit à quinze jours sont l’usage. Elle fait courir les intérêts au taux légal et prouve que vous avez réclamé, mais elle ne résilie pas le bail : c’est le commandement de payer, délivré ensuite par un commissaire de justice, qui laisse six semaines au locataire avant que la clause résolutoire ne joue.

La lettre de mise en demeure pour loyer impayé, à remplir

Joignez un décompte mois par mois : ce qui était dû, ce qui a été payé, ce qui reste. Si vous notez vos encaissements dans un tableau de suivi des loyers, il est déjà prêt. Le rappel par SMS et la relance d’une semaine après, qui viennent avant cette lettre, sont sur la page des relances de loyer impayé, avec la lettre qui informe la caution.

Ce que change la mise en demeure

Le Code civil la définit en une phrase : le débiteur est mis en demeure « par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante » (article 1344). Le texte n’impose pas de forme précise. C’est en revanche à vous de prouver ce que vous avez réclamé et à quelle date, d’où la lettre recommandée avec accusé de réception que service-public conseille après une première lettre simple.

Deux effets comptent pour un bailleur.

Les intérêts. À partir de la mise en demeure, la somme réclamée porte intérêt au taux légal, sans que vous ayez à prouver un préjudice (article 1344-1 et article 1231-6 du Code civil). Au second semestre 2026, ce taux est de 6,84 % quand le créancier est un particulier qui n’agit pas pour des besoins professionnels, et de 2,75 % dans les autres cas (service-public). Attendre trois mois pour écrire, c’est renoncer à trois mois d’intérêts.

La preuve. Si l’affaire va plus loin, la lettre et son accusé de réception montrent que vous avez réclamé avant d’agir, et quand. Avec Visale, elle fait partie de la marche imposée (voir plus bas).

Ce qu’elle ne fait pas : mettre fin au bail. La clause résolutoire ne joue qu’après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Une lettre, même recommandée, n’en tient pas lieu. Elle n’arrête pas non plus la prescription (dernière section).

Quel délai donner au locataire ?

Ni le Code civil ni la loi de 1989 ne fixent ce délai pour un bail ordinaire. Huit à quinze jours à compter de la réception sont l’usage, et le modèle propose les deux. Écrivez une durée chiffrée : « dans les meilleurs délais » ne dit pas au locataire quand vous passerez à l’étape suivante, et ne vous dit pas à vous quand appeler le commissaire de justice.

Avec la garantie Visale, le calendrier n’est plus libre. L’impayé est constitué dès qu’il dépasse un mois de loyer et de charges, aide au logement déduite (service-public). À partir de là, Visale vous impose deux délais en jours calendaires : au plus tard 15 jours pour envoyer au locataire une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, qui lui demande de régler sous huitaine (choisissez donc huit jours dans le modèle), et 30 jours pour déclarer l’impayé depuis votre espace en ligne. Avec une assurance loyers impayés, relisez votre contrat dès maintenant : c’est lui qui fixe les délais de déclaration.

Avant d’envoyer : la somme exacte, et rien d’autre

La lettre réclame le loyer et les charges, rien de plus. Une clause du bail qui prévoit des pénalités de retard est réputée non écrite, et le même article interdit de faire supporter au locataire des frais de relance (article 4, points i et p, de la loi de 1989). Le prix du recommandé reste donc à votre charge. Seuls les intérêts au taux légal s’ajoutent, et ils courent de plein droit, sans clause.

Un locataire qui a payé une partie ? Réclamez le reste dû, pas le loyer entier : le même décompte servira au commissaire de justice, et un montant faux se retrouverait dans le commandement de payer.

Vérifiez aussi que la somme est vraiment due. Si la Caf ou la MSA a constaté que le logement n’est pas décent, elle conserve l’aide au logement le temps que vous le mettiez aux normes, le locataire paie le loyer et les charges diminués de l’aide, et cette réduction ne peut pas fonder une demande de résiliation (article L843-1 du Code de la construction et de l’habitation). La loi de 1989 ajoute que ce paiement partiel n’est pas un défaut de paiement (article 7). Une mise en demeure n’a alors rien à réclamer.

Qui prévenir en même temps

La caution. La mise en demeure s’adresse au locataire, mais la caution a intérêt à savoir tôt. L’ANIL conseille de l’informer dès le premier incident de paiement. C’est une recommandation : le Code civil n’en fait une obligation que pour le créancier professionnel, qui doit informer la caution dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois, sous peine de perdre les intérêts et pénalités échus jusqu’à ce qu’il le fasse (article 2303 du Code civil). La règle qui vous lie, elle, vient avec le commandement de payer : il doit être signifié à la caution dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire, sinon elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard (article 24). Si vous cochez la case, le modèle dit au locataire que sa caution est prévenue.

La Caf ou la MSA, si l’aide au logement vous est versée. L’impayé est constitué quand la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, aide déduite (article R824-1 du Code de la construction et de l’habitation). Vous avez alors deux mois pour le signaler à l’organisme qui verse l’aide, en justifiant que vous poursuivez le recouvrement (article R824-4) : une copie de la mise en demeure le montre. Service-public donne le même délai quand l’aide est versée au locataire, recommande le recommandé avec avis de réception, et chiffre l’amende à 8 010 € en cas d’oubli. Au 1er janvier 2027, la définition change : l’impayé sera constitué dès que la dette dépasse 450 €, ou après trois mois de défaut de paiement même sous ce montant (service-public).

Après la mise en demeure : le commandement de payer

Si le délai passe sans paiement ni proposition sérieuse, l’étape suivante est le commandement de payer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation contient une clause qui le résilie de plein droit en cas de loyer ou de charges impayés, et service-public précise que l’obligation vaut pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet (article 24). Seul un commissaire de justice le délivre, et l’acte doit mentionner, sous peine de nullité :

• le délai de six semaines laissé au locataire pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• le risque d’une procédure de résiliation du bail et d’expulsion ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département ;
• la possibilité de demander au juge des délais de paiement.

Un bail plus ancien sans clause résolutoire ? Vous saisissez le juge des contentieux de la protection, qui apprécie la gravité du manquement avant de résilier, selon la même page de service-public. Elle ajoute que, dans les deux cas, une dette de 5 000 € ou moins impose une tentative de conciliation avant de demander au juge la résiliation du bail. La suite, de l’assignation à la trêve hivernale, avec les délais propres à Visale, est détaillée dans le guide du loyer impayé.

Trois ans pour réclamer, et ce qui arrête le compteur

Les actions nées d’un bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989) : un loyer impayé se réclame pendant ce délai, même après le départ du locataire.

La mise en demeure n’interrompt pas ce délai. Le Code civil ne l’interrompt que par la reconnaissance de la dette par le débiteur, une demande en justice, une mesure conservatoire ou un acte d’exécution forcée (articles 2240 à 2244). Si le locataire répond en proposant un échéancier, mettez-le par écrit et faites-le signer : un plan daté où il reconnaît devoir la somme interrompt la prescription, et un nouveau délai de trois ans commence (article 2231). Notez chaque versement reçu : s’il cesse de payer, le plan signé et vos relevés montreront ce qui reste dû.