Taxe d'ordures ménagères refacturée au locataire : le calcul et le courrier

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur votre avis de taxe foncière, mais c’est une charge récupérable : vous la payez, puis le locataire vous la rembourse sur justificatif. Vous lui demandez la cotisation de taxe d’ordures ménagères seule, sans les frais de gestion, au prorata des jours où il a occupé le logement dans l’année. Vous avez trois ans pour la réclamer. Le calculateur ci-dessous fait le compte à partir de votre avis et écrit le courrier au locataire.

Calcul de la taxe d’ordures ménagères due par le locataire

Le compte tient en une ligne : cotisation de TEOM hors frais, multipliée par la part du logement si l’avis porte sur plusieurs biens, puis par les jours d’occupation divisés par le nombre de jours de l’année. Pour une TEOM de 219 € en 2025 et un locataire parti le 31 mars 2025, la somme due est de 219 × 90 / 365, soit 54 €.

Ce que dit la loi : une charge récupérable, sans les frais de gestion

L’annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges que le bailleur peut récupérer. Sa rubrique VIII, « Impositions et redevances », compte trois lignes : le droit de bail, la taxe de balayage et la « taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ». La taxe foncière, elle, n’y figure pas : elle reste à votre charge.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute deux conditions. Les charges sont « exigibles sur justification », et une imposition n’est récupérable que si elle correspond à des services « dont le locataire profite directement ». La collecte des ordures ménagères en est un, et le décret la nomme.

Les frais de gestion ne se récupèrent pas. Des frais de gestion de la fiscalité locale « s’ajoutent au montant de la taxe », rappelle service-public.gouv.fr. La taxe se récupère « à l’exclusion des frais de gestion », écrit impots.gouv.fr. Le ministère chargé du logement l’a confirmé dans une réponse à une question écrite publiée au Journal officiel le 24 janvier 2006, en citant trois arrêts de la Cour de cassation (3e chambre civile, 30 octobre 2002, 19 février 2003 et 24 mars 2004) : ce prélèvement, que la réponse appelle « frais de rôle » (article 1641 du code général des impôts), n’est pas dans la liste du décret, donc il reste au bailleur. Une réponse ministérielle n’a pas la force d’une loi, mais les arrêts qu’elle cite font jurisprudence. Si vous ne lisez sur l’avis qu’un total frais compris, cochez l’option du calculateur et indiquez le montant des frais : il les retire.

Le prorata quand le locataire est arrivé ou parti en cours d’année

La taxe foncière, et la TEOM qui l’accompagne, est établie « pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier » au nom du propriétaire, selon la fiche taxe foncière de service-public.gouv.fr. Le locataire, lui, ne rembourse que le service dont il a profité. Aucun texte ne fixe la formule : l’usage est de calculer sa part sur l’année civile, au nombre de jours d’occupation.

Situation dans l’année de l’avis	Ce que vous réclamez
Locataire présent toute l’année	La TEOM entière, hors frais
Arrivé en cours d’année	Du jour d’entrée au 31 décembre
Parti en cours d’année	Du 1er janvier au jour de la remise des clés
Un départ et une arrivée la même année	Chaque locataire paie ses jours, le logement vide reste pour vous

Deux locataires successifs la même année reçoivent chacun leur courrier : refaites le calcul avec les dates de l’autre.

Si l’avis couvre plusieurs biens (un immeuble de deux logements dont l’un est le vôtre, une maison avec un local), la répartition vous revient. Le bailleur doit adresser à chaque locataire « le compte détaillé des taxes locatives ainsi que la répartition faite entre tous les locataires et occupants », et l’administration ne fait pas ce calcul à sa place (impots.gouv.fr). Indiquez la part du logement loué dans le calculateur, et dites dans le courrier comment vous l’avez obtenue.

Provisions, forfait ou rien de prévu : ce que change le bail

La manière de réclamer la taxe dépend de ce que le bail prévoit pour les charges.

Le bail prévoit des provisions pour charges. La TEOM est alors couverte par les provisions versées chaque mois, et l’article 23 impose une régularisation annuelle. N’envoyez pas de demande à part : la taxe devient une ligne du décompte, avec l’eau ou l’entretien des parties communes. Le calculateur donne le montant et un paragraphe de détail à joindre, et le modèle de régularisation des charges locatives fait le décompte complet. Si la TEOM a augmenté, c’est aussi le moment d’ajuster la provision.

Le bail ne prévoit aucune provision. Vous réclamez la taxe une fois par an, dès l’avis reçu, avec le courrier du calculateur et l’extrait de l’avis.

Le bail prévoit un forfait de charges. C’est possible en meublé (article 25-10 de la loi de 1989) et en colocation (article 8-1). Ce forfait « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » : la TEOM est comprise dedans, vous ne pouvez rien réclamer en plus, même si elle augmente. Le forfait peut seulement être « révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal ».

TEOM ou REOM : vérifiez ce que votre commune applique

Les communes et intercommunalités financent la collecte par l’un ou l’autre de ces deux prélèvements, sans les cumuler sauf cas particuliers (service-public.gouv.fr) :

	TEOM (taxe)	REOM (redevance)
Établie au nom de	Propriétaire ou usufruitier	Personne qui habite le logement
Où elle apparaît	Sur l’avis de taxe foncière	Sur une facture de la commune ou de l’intercommunalité
Calcul	Moitié de la valeur locative cadastrale × taux voté	Selon le service rendu (part fixe et variable, ou forfait par foyer)
Rôle du bailleur	La payer, puis la refacturer	Aucun : le locataire la paie directement

Si l’avis de taxe foncière n’a pas de colonne de taxe d’ordures ménagères, votre commune applique sans doute la redevance : il n’y a rien à refacturer.

Le justificatif et le délai pour réclamer

Joignez au courrier l’avis de taxe foncière de l’année, ou la partie qui montre la cotisation de taxe d’ordures ménagères et l’adresse du logement. Sous provisions, l’article 23 vous oblige en plus à tenir les justificatifs à sa disposition pendant six mois après l’envoi du décompte.

En 2026, l’avis de taxe foncière se paie au plus tard le 15 octobre, ou le 20 octobre en ligne (service-public.gouv.fr). C’est le bon moment pour envoyer la demande au locataire, montant en main.

Si vous avez laissé passer des années, l’article 7-1 de la loi de 1989 vous laisse trois ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits ». Pour la TEOM, le plus prudent est de compter depuis la réception de l’avis de l’année concernée : la taxe de 2024 se réclame jusqu’en 2027, trois ans jour pour jour après la réception de l’avis 2024. Une taxe plus ancienne peut se heurter à la prescription si le locataire l’invoque. Sous provisions, une régularisation faite après la fin de l’année civile qui suit l’année où la charge était due se paie « par douzième », si le locataire le demande (article 23).

Pour un locataire parti, la TEOM de son année de départ arrive souvent après la restitution du dépôt : elle ne peut donc pas figurer dans le décompte du dépôt de garantie. Réclamez-la à part, à sa nouvelle adresse, avec le même courrier : il demande alors un virement.