Loyer impayé : que faire, étape par étape, du premier jour au juge

Un loyer impayé se traite dans un ordre précis : un rappel amiable dans les premiers jours, une mise en demeure par lettre recommandée, la caution ou l’assurance prévenue à temps, puis un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui laisse six semaines au locataire. Ce n’est qu’ensuite que le juge entre en jeu. Chaque étape a son délai, et certains se comptent dès le premier jour : Visale, la Caf et votre assurance loyers impayés ne couvrent que le bailleur qui les prévient dans les temps.

Les étapes et leurs délais

Exemple : un loyer de 900 € charges comprises, payable le 5 du mois. Le 5 octobre, rien n’arrive.

Quand	Quoi faire	Le délai qui compte
Du 6 au 8 octobre	Rappel par SMS ou mail	Aucun, mais plus tôt vaut mieux
Vers le 13 octobre	Relance écrite, proposition d’échéancier	Aucun
Sans réponse, fin octobre	Mise en demeure en recommandé avec accusé de réception	L’intérêt au taux légal court à partir de sa date
Dès le premier impayé	Prévenir la caution	Le commandement devra lui être signifié dans les 15 jours
Dès que l’impayé dépasse un mois (Visale)	Mise en demeure, puis déclaration en ligne	15 jours, puis 30 jours
Selon votre contrat (assurance loyers impayés)	Déclaration à l’assureur	Celui de votre contrat
Quand la dette atteint deux loyers nets de l’aide (APL versée au bailleur)	Signalement à la Caf ou à la MSA	2 mois
Sans règlement après la mise en demeure	Commandement de payer par commissaire de justice	Le locataire a 6 semaines
Commandement resté sans effet	Assignation devant le juge	Audience au moins 6 semaines plus tard
Après le jugement	Commandement de quitter les lieux	2 mois en général
Du 1er novembre au 31 mars	Trêve hivernale : aucune expulsion	La procédure continue
Trois ans après l’échéance	Prescription de la dette	Article 7-1 de la loi de 1989

Service-public.gouv.fr décrit la même progression. Le reste de cette page la détaille, dans l’ordre.

Le premier jour : vérifier, puis rappeler

Avant d’écrire, vérifiez votre compte : un virement passé le 4 au soir arrive parfois le 6, et un locataire qui a changé de banque peut avoir oublié de recréer son ordre. Un loyer en retard est d’abord un oubli dans la grande majorité des cas, et le premier message doit le traiter comme tel : court, neutre, sans reproche.

Une semaine plus tard, sans nouvelles, la relance écrite propose un échéancier et annonce la suite. Les deux messages sont prêts à copier sur la page des relances de loyer impayé, du SMS du premier jour à la lettre recommandée. Si vous suivez vos encaissements à la main, un tableau de suivi des loyers suffit à voir un retard le jour même plutôt qu’à la fin du mois.

La mise en demeure : quel délai, quel contenu

La mise en demeure est le premier courrier qui compte juridiquement. Elle prouve que vous avez réclamé, et l’intérêt au taux légal court à partir de sa date (article 1231-6 du Code civil). Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, et gardez une copie.

Quel délai laisser au locataire ? Pour un bail sans garantie particulière, aucun texte ne le fixe : huit à quinze jours sont l’usage. Indiquez une date précise plutôt qu’un « dans les meilleurs délais ». Avec Visale, le calendrier est imposé (voir plus bas).

Quel contenu ? Le montant dû, mois par mois, la date limite de paiement, et rien d’autre : une pénalité de retard serait réputée non écrite, et les frais de relance ne peuvent pas être facturés au locataire (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Le modèle de mise en demeure se trouve sur la même page que les relances, avec la lettre à la caution.

Caution, Visale, assurance, Caf : qui prévenir, et quand

C’est l’étape où un bailleur perd le plus d’argent, non parce que le locataire ne paie pas, mais parce que la garantie n’est plus mobilisable faute d’avoir été prévenue à temps.

La caution. Prévenez-la dès le premier impayé non régularisé, par lettre simple : une caution informée tôt règle souvent le problème avant que la dette ne grossisse. La règle qui vous lie vient plus tard : le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire, faute de quoi elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

La garantie Visale. L’impayé est « constitué » quand les sommes non payées dépassent un mois de loyer et de charges, aide au logement déduite. À partir de là, Visale impose deux délais en jours calendaires : au plus tard 15 jours pour envoyer au locataire une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, lui demandant de régler sous huitaine, et 30 jours pour déclarer l’impayé depuis votre espace en ligne. Une déclaration hors délai peut vous pénaliser, prévient Visale. Une fois l’impayé déclaré, le compte locataire s’actualise chaque mois en ligne, même si le locataire reprend ses paiements (service-public).

L’assurance loyers impayés. Les délais de déclaration sont ceux de votre contrat, et l’ANIL renvoie elle aussi « aux modalités prévues au contrat ». Relisez-le dès le premier retard, et notez la date limite qu’il fixe. Ce que ces contrats exigent du locataire à l’entrée est comparé dans le guide des conditions de la GLI.

La Caf ou la MSA, si l’aide au logement vous est versée. L’impayé est constitué quand la dette atteint deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, aide déduite. Vous avez alors deux mois pour le signaler, de préférence par lettre recommandée ; à défaut, l’amende peut atteindre 8 010 € (service-public). L’aide continue ensuite d’être versée si un plan d’apurement est mis en place et que le locataire reprend le paiement du loyer courant. La règle change au 1er janvier 2027 : l’impayé sera constitué dès que la dette dépasse 450 €, ou après trois mois de défaut de paiement, le délai de deux mois restant le même (service-public, mars 2026).

Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d’habitation contient une clause qui le résilie de plein droit en cas de loyer ou de charges impayés. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet (c’était deux mois avant cette loi). C’est ce que veut dire « commandement de payer visant la clause résolutoire » : l’acte réclame la dette et rappelle la clause qui fera tomber le bail si elle n’est pas réglée (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Seul un commissaire de justice (l’ancien huissier) peut le délivrer. L’acte doit contenir, sous peine de nullité :

• le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, il s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département ;
• la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander des délais de paiement.

Le commissaire de justice rédige l’acte, mais le décompte vient de vous : vérifiez-le mois par mois avant de le lui envoyer.

Pour un bailleur personne physique, ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) quand le locataire est en impayé depuis deux mois sans interruption, ou que sa dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Vous n’avez rien à faire vous-même : cette commission réunit les acteurs locaux du logement pour chercher, avec le locataire, une solution à l’impayé (ANIL).

Le juge, et ce qu’il peut décider

Six semaines après le commandement, si la dette n’est pas réglée, vous pouvez assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion. Quelques règles de calendrier :

• l’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience (article 24), et l’audience a lieu au moins six semaines après que le locataire l’a reçue (service-public) ;
• si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le juge, d’après la même page ;
• le juge peut accorder au locataire des délais de paiement jusqu’à trois ans, à condition qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Après le jugement, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, qui laisse en général deux mois au locataire. L’expulsion elle-même ne peut être menée que par lui, avec le concours de la force publique si nécessaire.

La trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement. La procédure, elle, ne s’arrête pas : vous pouvez délivrer un commandement, assigner et obtenir une décision pendant la trêve, qui sera exécutée à partir du 1er avril (service-public). Un impayé constaté en octobre n’a donc aucune raison d’attendre le printemps.

La prescription. Vous avez trois ans pour réclamer un loyer impayé, à compter de son échéance, y compris après le départ du locataire (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ce qu’il ne faut jamais faire

La colère est légitime, certains réflexes sont des délits :

• Changer la serrure, vider le logement, couper l’eau ou l’électricité pour pousser le locataire dehors. Forcer quelqu’un à quitter le lieu qu’il habite sans le concours de l’État, « à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes », est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
• Entrer dans le logement sans son accord, même avec votre double des clés. Le logement loué est le domicile du locataire : s’y introduire par manœuvre ou contrainte est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende (article 226-4 du Code pénal).
• Ajouter des pénalités ou des frais de relance à la dette : la clause qui les prévoit est réputée non écrite.
• Laisser passer les délais de la garantie en attendant que « ça s’arrange » : un délai manqué peut vous coûter la garantie.

En cas de doute, l’ADIL de votre département conseille gratuitement les bailleurs, et le numéro SOS loyers impayés, 0 805 160 075, est gratuit pour vous comme pour le locataire.

Voir l’impayé le jour même

Tout ce calendrier part d’une date : celle où vous vous rendez compte que le loyer n’est pas arrivé. Un bailleur qui regarde son compte à la fin du mois perd trois semaines sur les délais de Visale et de la Caf, et une relance qui part le 25 tombe plus mal qu’une relance qui part le 7.