Congé pour reprise : la lettre au locataire, et les conditions à respecter

Pour reprendre un logement loué vide, vous donnez congé au locataire pour la fin du bail, au moins six mois avant, au profit de vous-même ou d’un proche de la liste fixée par la loi. La lettre donne le nom et l’adresse de celui qui va habiter le logement, son lien avec vous et la raison réelle et sérieuse de la reprise, et part avec une notice d’information. En meublé, le préavis est de trois mois et la notice n’est pas exigée. Si vous voulez vendre plutôt qu’habiter, les règles sont sur la page du congé pour vente.

La lettre de congé pour reprise, à remplir

En location vide, joignez la notice d’information : son texte est l’annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017, à imprimer depuis Légifrance. Elle est due pour tout congé pour reprise ou pour vente délivré depuis le 1er janvier 2018, et rappelle au locataire qu’il peut contester une reprise « alors même qu’il a déjà quitté le logement ». Elle ne concerne pas les meublés.

Qui peut habiter le logement repris

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne une liste fermée. Le bénéficiaire « ne peut être que » :

• vous-même ;
• votre conjoint, ou votre partenaire de Pacs si le pacte est enregistré à la date du congé ;
• votre concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
• vos ascendants et vos descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants) ;
• les ascendants et descendants de votre conjoint, partenaire ou concubin.

Un frère, une sœur, un neveu ou un ami n’y figurent pas. La même liste vaut en meublé (article 25-8).

Le bénéficiaire doit faire du logement sa résidence principale, précise service-public, qui ajoute trois cas particuliers : une SCI familiale (constituée uniquement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré) peut reprendre pour l’un de ses associés, l’usufruitier reprend aux mêmes conditions qu’un propriétaire, et en indivision un indivisaire ne peut donner congé qu’avec l’accord préalable des autres.

Le caractère réel et sérieux de la reprise

L’article 15 l’écrit en toutes lettres : le bailleur qui reprend « justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ». Service-public le traduit par une exigence concrète : la lettre contient « une indication justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise ». Le modèle lui réserve une ligne.

Ce qui suffit se lit dans la jurisprudence que l’ANIL a rassemblée (ce sont ses résumés, pas la loi). La Cour de cassation a validé, le 5 avril 2023, un congé qui indiquait que le logement serait occupé par le fils du bailleur, 26 ans, qui vivait encore au domicile familial, et rappelle que ce caractère réel et sérieux est apprécié souverainement par le juge. Plusieurs cours d’appel admettent une mention même succincte, et la cour d’appel de Paris a jugé en 2019 que le bailleur n’avait pas à joindre les justificatifs de sa situation au congé.

Écrivez donc une raison vraie et vérifiable en une phrase : une mutation, des études, un départ à la retraite, une séparation, un parent qui doit se rapprocher. Gardez les preuves à part (contrat de travail, inscription, jugement, bail actuel du bénéficiaire). En cas de contestation, l’article 15 permet au juge de « vérifier la réalité du motif du congé », même d’office.

Six mois avant la fin du bail, trois en meublé

	Location vide	Location meublée
Préavis du bailleur	6 mois avant la fin du bail	3 mois avant la fin du bail
Texte	article 15	article 25-8
Bénéficiaires	liste fermée	la même liste
Raison réelle et sérieuse	à justifier	à justifier
Notice d’information	jointe	non
Achat d’un logement loué	pas d’effet avant deux ans de détention	pas de règle dans l’article 25-8

Le délai court à partir du jour où le locataire reçoit la lettre, et le congé ne vise que la fin du bail. Un bail vide signé par un particulier dure trois ans puis se reconduit par périodes de trois ans faute de congé valable (article 10) ; un bail meublé dure un an, neuf mois pour un étudiant (service-public). Un bail vide qui a pris effet le 1er octobre 2024 se termine le 30 septembre 2027 : la lettre doit arriver chez le locataire au plus tard le 30 mars 2027. Envoyez-la dès février : un recommandé qui revient non réclamé ne fait pas courir le préavis (service-public), et il vous restera le temps de passer par un commissaire de justice. Une lettre en retard ne se rattrape pas : le bail repart pour trois ans.

Un cas bloque le congé : dès que l’autorité a engagé sur le logement la procédure contradictoire de l’article L. 511-10 du code de la construction (mise en sécurité, insalubrité), la faculté de donner congé est suspendue, selon l’article 15.

Pendant le préavis, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il occupe réellement le logement. S’il part plus tôt, l’attestation de remise des clés date son départ.

La loi n’admet que trois façons de remettre la lettre : recommandé avec avis de réception, acte de commissaire de justice, remise en main propre contre récépissé ou émargement. S’il y a deux locataires sur le bail, chacun reçoit la sienne : un congé qui n’a pas été adressé à tous figure parmi les motifs de contestation que liste service-public.

Vous avez acheté le logement déjà loué

L’article 15 ralentit la reprise d’un logement acheté occupé. Vous pouvez donner congé pour la fin du bail en cours, mais si cette fin intervient moins de deux ans après l’achat, le congé « ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ». La date qui compte est celle de la signature de l’acte authentique.

L’exemple de service-public : un logement acheté le 1er mars 2022, un bail qui se termine le 31 mai 2023. Le congé est donné pour le 31 mai 2023, et le locataire doit partir au plus tard le 1er mars 2024. Au-delà de deux ans, le congé joue normalement à la fin du bail. Pour une vente, la règle est différente (trois ans).

Les locataires de plus de 65 ans

Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont sous le plafond fixé pour les logements conventionnés sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre fixé par la loi (article 15 III). La règle vaut aussi quand il a à sa charge une personne de plus de 65 ans qui vit habituellement dans le logement et que les ressources cumulées du foyer sont sous ce plafond. Elle couvre tous les motifs de congé, la reprise comme le motif légitime et sérieux. En location vide, l’article 15 IV protège de la même façon le locataire qui perçoit l’allocation journalière de présence parentale (article L. 544-1 du code de la sécurité sociale) avec des ressources sous ce plafond.

Elle tombe si vous, bailleur personne physique, avez plus de 65 ans ou des ressources sous le même plafond. Les âges s’apprécient à la fin du bail, les ressources à la date du congé. Les plafonds par taille de foyer et par zone sont sur service-public. Le meublé connaît la même protection (article 25-8 II).

Le congé pour motif légitime et sérieux

C’est le troisième motif que permet l’article 15 : « un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ». Service-public donne des exemples : des troubles de voisinage, des retards de loyer répétés, l’absence d’attestation d’assurance habitation, et du côté du bailleur de gros travaux de réhabilitation. La loi ne définit pas le motif : si le locataire conteste, c’est à vous d’en prouver le bien-fondé, et le juge peut déclarer le congé non valide s’il n’apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

Un manquement qui a cessé n’efface pas tout. Dans un arrêt du 17 mai 2006 résumé par l’ANIL, la Cour de cassation a jugé qu’un manquement du locataire peut justifier le congé même s’il a cessé à la date où le congé est délivré. Il s’agissait de retards de loyer répétés et d’un défaut d’assurance, et le locataire faisait valoir qu’il avait payé sa dette et s’était assuré avant de recevoir le congé. Gardez donc chaque relance écrite et chaque mise en demeure.

La forme est la même que pour une reprise : la fin du bail, six mois ou trois en meublé, le motif écrit dans la lettre, sans notice d’information, que la loi réserve à la reprise et à la vente. Le modèle de cette page ne le rédige pas : la lettre doit décrire les faits, avec leurs dates. Ce congé ne fait pas partir un locataire en cours de bail : pour un loyer qui n’arrive plus, le chemin passe par le commandement de payer, décrit dans le guide du loyer impayé.

Une reprise qui n’a pas lieu

Un congé frauduleusement justifié par une reprise est puni d’une amende pénale de 6 000 € au plus pour un particulier, 30 000 € pour une société, proportionnée à la gravité des faits, et le locataire peut se constituer partie civile pour être indemnisé (article 15). Service-public cite les cas typiques : le logement n’est pas occupé par la personne désignée, il reste vide, ou il sert de résidence secondaire.

L’article 15 ne fixe pas de durée minimale d’occupation, mais un logement repris pour une fille qui n’y emménage jamais, ou reloué quelques mois plus tard, est exactement ce que le juge examine. Si le projet tombe en cours de route (une mutation annulée, des études abandonnées), conservez ce qui l’a fait tomber.