Congé pour vente : la lettre au locataire, et les règles qui la rendent valable

Pour vendre un logement loué vide, vous donnez congé au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou en main propre contre émargement. La lettre indique le prix et les conditions de la vente, vaut offre de vente pendant les deux premiers mois du préavis, reproduit mot pour mot cinq alinéas de la loi, et part avec une notice d’information. En meublé, trois mois suffisent et le locataire n’a pas de droit de préemption. Le même modèle sert au congé pour reprise.

La lettre de congé pour vente, à remplir

En location vide, joignez la notice d’information : son texte est l’annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017, à imprimer depuis Légifrance. Elle rappelle vos obligations et les recours du locataire, et elle est exigée pour tout congé pour vente ou pour reprise délivré depuis le 1er janvier 2018. Elle ne concerne pas les meublés.

Six mois avant la fin du bail, trois en meublé

	Location vide	Location meublée
Préavis du bailleur	6 mois avant la fin du bail	3 mois avant la fin du bail
Texte	article 15 de la loi du 6 juillet 1989	article 25-8
Prix et conditions dans la lettre	Oui, à peine de nullité	Non
Offre de vente au locataire	Oui, deux mois	Non
Alinéas de la loi reproduits	Oui, à peine de nullité	Non
Notice d’information jointe	Oui	Non

Le délai se compte à partir du jour où le locataire reçoit la lettre. Un congé ne peut viser que la fin du bail : un bail vide signé par un particulier dure trois ans, puis se reconduit par périodes de trois ans faute de congé valable (article 10). Un bail qui a pris effet le 1er juillet 2021 se termine donc le 30 juin 2027, et la lettre doit arriver chez le locataire avant la fin de décembre 2026. Envoyez-la en novembre : si le recommandé revient, il vous restera le temps de passer par un commissaire de justice.

Vous avez acheté le logement déjà loué ? L’article 15 ajoute une condition. Si le bail en cours se termine plus de trois ans après votre achat, vous pouvez donner congé pour vendre à son terme. S’il se termine avant, vous ne pouvez le faire qu’au terme du renouvellement ou de la reconduction suivante.

Trois façons de remettre la lettre

La loi n’en admet que trois : la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un mail ou une lettre simple ne vaut pas congé.

Le recommandé a un piège. D’après service-public, si le locataire était absent et que le courrier vous est renvoyé, le préavis ne commence pas à courir. Le commissaire de justice coûte plus cher mais ne dépend pas de la bonne volonté du destinataire. La remise en main propre est la plus simple quand les relations sont bonnes : faites signer et dater un double de la lettre.

S’il y a deux locataires sur le bail, chacun reçoit sa lettre. Pour le conjoint ou le partenaire de Pacs du locataire, l’article 9-1 rend le congé opposable de plein droit seulement si vous ignoriez son existence : si vous la connaissez, envoyez-lui aussi la lettre.

Ce que la lettre doit contenir

Pour une vente en location vide, l’article 15 et service-public demandent :

• le motif : votre décision de vendre ;
• le prix et les conditions de la vente, à peine de nullité ;
• une description précise du logement et de ses annexes louées (cave, parking), sans obligation d’indiquer la superficie ;
• la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15, à peine de nullité : le modèle les recopie tels que Légifrance les publie ;
• la notice d’information en pièce jointe.

Le prix que vous écrivez vous engage : c’est celui de l’offre faite au locataire. Fixez-le avec une estimation en main, pas au hasard.

Pour une reprise, la lettre donne le nom et l’adresse du bénéficiaire et la nature de son lien avec vous. La liste est fermée : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de Pacs, votre concubin notoire depuis au moins un an, vos ascendants et descendants, ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin. Le bailleur doit aussi justifier du caractère réel et sérieux de sa décision : une mutation, des études, une retraite, une séparation. Écrivez la raison dans la lettre, c’est ce que le modèle prévoit. Le bénéficiaire doit faire du logement sa résidence principale.

Le droit de préemption du locataire

En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, il dispose de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse pour signer l’acte de vente, quatre mois s’il annonce un prêt. Le bail est prolongé jusqu’à la signature. Si la vente ne se fait pas dans ce délai, son acceptation tombe et il perd tout droit d’occupation.

S’il laisse passer les deux mois, vous vendez à qui vous voulez, mais pas à de meilleures conditions sans le lui dire. Si vous baissez le prix ou adoucissez les conditions, le notaire doit lui notifier la nouvelle offre, à peine de nullité de la vente, et le locataire a un mois pour l’accepter.

Le droit de préemption ne joue pas quand l’acheteur est un parent jusqu’au troisième degré qui occupera le logement au moins deux ans après la fin du préavis. Ni en meublé, où service-public le dit sans détour : le locataire n’a pas de droit de préemption.

Pendant le préavis, vous ferez sans doute visiter le logement aux acheteurs. Ce que le locataire doit accepter dépend de la clause de visite de son bail, et les limites sont sur la page des visites pendant le préavis.

Les locataires protégés

L’article 15 III interdit de donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques que fixe la loi. La règle vaut aussi quand le locataire héberge à sa charge une personne de plus de 65 ans et que les ressources du foyer restent sous le plafond. Elle vaut de même pour un bénéficiaire de l’allocation journalière de présence parentale sous ce plafond.

Elle ne s’applique pas si vous, bailleur personne physique, avez plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond. Les âges s’apprécient à la date de fin du bail, les ressources à la date du congé. Les plafonds, par taille de foyer et par zone, sont tenus à jour sur service-public. Le meublé connaît la même protection (article 25-8 II).

Une date fausse, une lettre en retard

Une erreur de date n’annule pas toujours le congé. La Cour de cassation juge que « le congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné » (Cass. 3e civ., 13 juin et 19 septembre 2006). Elle a aussi validé un congé qui visait le 1er avril au lieu du 31 mars, reçu plus de six mois avant la vraie fin du bail (Cass. 3e civ., 11 juillet 2007).

Le retard, lui, ne se rattrape pas : une lettre reçue moins de six mois avant la fin du bail n’est pas valable, et le bail se reconduit, pour trois ans quand le bailleur est un particulier. Un congé donné tôt ne risque rien ; un congé donné tard coûte trois ans.

Pendant le préavis, et au bout

Quand c’est vous qui donnez congé, le locataire ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il occupe réellement le logement. Il peut partir avant la fin du bail et ne payer que jusqu’à la remise des clés. Ce jour-là, l’attestation de remise des clés date le départ, et c’est elle qui fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie.

À la fin du préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente perd tout titre d’occupation.

Un congé frauduleux

Le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif. Un congé pour vente ou pour reprise donné frauduleusement est puni d’une amende pénale de 6 000 € au plus pour un particulier, 30 000 € pour une société (article 15), et le locataire peut demander réparation de son préjudice. Un logement « à vendre » qui se retrouve reloué quelques mois plus tard, une reprise pour un enfant qui n’emménage jamais : c’est ce que le juge regarde. Si votre projet change en cours de route, gardez la trace de ce qui l’a fait changer.