Assurance loyer impayé ou garant : que choisir pour ce candidat ?

Trois garanties peuvent couvrir un loyer impayé : Visale, que le candidat obtient gratuitement d’Action Logement, l’assurance loyers impayés (GLI), que vous souscrivez et payez, et le garant, un proche qui s’engage à payer à sa place. Elles ne s’additionnent pas. Avec Visale, rien d’autre. Avec une assurance, pas de garant, sauf pour un étudiant ou un apprenti (service-public F31267). Il faut donc choisir, et le bon choix dépend surtout du candidat que vous avez en face.

Visale : gratuite, si le candidat y a droit

Visale est une caution gratuite : si le loyer n’est pas payé, Action Logement vous le verse puis se retourne contre le locataire. C’est le candidat qui la demande, sur visale.fr, et vous qui validez ensuite son visa avant de signer le bail. Il y a droit, dans le parc privé (service-public F33453, ANIL) :

• à moins de 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle : étudiant, alternant, salarié ;
• à 30 ans et plus, s’il est salarié du privé et entre dans le logement dans les six mois de son embauche ou de sa mutation, ou s’il gagne au plus 1 710 € net par mois, ou s’il est saisonnier.

Deux conditions de plus. Le loyer charges comprises reste sous le plafond de la zone : 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, 1 365 € ailleurs. Et il ne dépasse pas la moitié des ressources du locataire : Visale se contente de deux fois le loyer, là où les assureurs en demandent souvent trois.

Depuis le 6 janvier 2026, la garantie couvre les trois premières années d’occupation, avec jusqu’à 36 mois d’impayés. Au-delà, le locataire refait une demande s’il est toujours éligible. Le détail, la vérification du visa et ce qui se passe en cas d’impayé sont dans le guide Visale.

L’assurance loyers impayés : vous payez, l’assureur choisit

L’assurance loyers impayés est un contrat entre vous et un assureur. Elle vous indemnise si le locataire ne paie pas, souvent de 60 à 100 % du loyer pendant 12 à 24 mois, parfois après une franchise d’un ou deux mois (ANIL). La prime est à votre charge, en général 2 à 2,5 % du loyer, et rien ne peut en être réclamé au locataire (ADIL 82).

Son intérêt : elle ne dépend pas de l’âge ni de la situation du candidat, et vous n’avez pas à poursuivre un garant en cas d’impayé. Sa limite : c’est l’assureur qui décide qui est assurable. Chaque contrat fixe ses seuils : pour un CDI, un loyer charges comprises de 33 à 38 % des revenus nets au plus selon l’assureur, soit des revenus de 2,6 à 3 fois le loyer, et moins pour un CDD. Il fixe aussi les pièces que vous devez avoir vérifiées et gardées, faute de quoi il peut refuser de payer. Un dossier qui passe chez vous peut ne pas passer chez lui.

Un bailleur l’a découvert cet été dans un groupe d’entraide : un candidat gagnant entre 1 700 et 2 100 € net selon les mois, pour 695 € de loyer charges comprises, soit 2,4 à 3 fois le loyer. Son assureur habituel et un second ont refusé. Ce même candidat, avec un loyer inférieur à la moitié de ses revenus, pouvait obtenir Visale s’il avait moins de 30 ans ou venait d’être embauché. Et un garant, puisque sans assurance rien ne l’interdit.

Les seuils des assureurs, les situations qu’ils acceptent et ce qu’ils vous demandent de garder sont détaillés dans les conditions de la GLI pour le locataire.

Le garant : gratuit, mais c’est vous qui poursuivez

Un garant, ou caution, s’engage par écrit à payer si le locataire ne le fait pas. Il ne coûte rien, et vous n’avez de comptes à rendre à aucun assureur. Vous lui demandez les mêmes pièces qu’au candidat, dans la même liste limitée par décret : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d’activité et de ressources (service-public F1169).

La contrepartie est qu’en cas d’impayé, c’est à vous de réclamer, puis au besoin de poursuivre, et que la garantie vaut ce que vaut la solvabilité du garant. L’acte de cautionnement a aussi ses mentions obligatoires : les oublier peut le rendre inutilisable. Elles sont dans le modèle d’acte de cautionnement.

Ce qu’on entend dans les groupes de bailleurs

« Visale est limitée à la durée du bail. » C’était vrai avant 2026, quand la garantie courait sur tout le bail. Pour les contrats conclus depuis le 6 janvier 2026, elle couvre les trois premières années au plus, puis le locataire refait une demande (service-public F33453).

« Avec une assurance, je demande quand même un garant, par sécurité. » Interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (service-public F31267).

« Il faut 3 fois le loyer, c’est la loi. » Aucun texte ne fixe de ratio. Le « 3 fois » est le seuil habituel des assureurs, et vous pouvez choisir le vôtre à condition de l’appliquer à tous (le guide sur le revenu à exiger).

« Pour avoir une assurance loyers impayés, il faut passer par une agence. » Non : Cautioneo, Solly Azar, la MAIF ou la Macif, par exemple, la vendent directement aux particuliers. L’agence en inclut souvent une dans son mandat de gestion, c’est tout.

En pratique

• Votre candidat a moins de 30 ans, ou vient d’être embauché : proposez Visale en premier. Gratuite, elle couvre des profils que l’assureur refuserait.
• Vous louez sur la durée et voulez une protection qui ne dépend pas de chaque candidat : l’assurance, en choisissant un contrat dont les seuils collent à votre loyer, puis en écrivant ce seuil dans l’annonce.
• Pas d’assurance, candidat hors Visale : le garant, avec ses pièces et un acte bien rédigé.

Dans tous les cas, écrivez-le dans l’annonce, « Garant ou Visale accepté » par exemple, pour que les candidats sachent avant d’écrire ce qu’il leur faudra. Le modèle d’annonce filtrante a la formulation.